El mínimo legal manda sobre lo que diga el contrato
La duración del alquiler se pacta libremente entre las partes, pero el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un suelo mínimo para la vivienda habitual que el contrato no puede rebajar. Si lo que firmasteis está por debajo de ese mínimo, entra en juego la prórroga obligatoria: el contrato se prorroga año a año hasta alcanzarlo, siempre que tú quieras seguir.
¿Cuál es ese mínimo? 5 años (o 7)
El mínimo depende de quién sea tu casero:
- 5 años si el arrendador es una persona física (un particular).
- 7 años si el arrendador es una persona jurídica (una empresa, sociedad o fondo).
Esto significa que, aunque tu contrato diga «1 año» o «6 meses», si es tu vivienda habitual tienes derecho a permanecer hasta ese mínimo renovando anualmente, sin que el propietario pueda echarte al terminar el primer año solo porque el papel lo indicara.
Cómo funciona la prórroga, año a año
Al llegar la fecha de vencimiento del contrato, si aún no se ha alcanzado el mínimo legal (5 o 7 años), el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta llegar a él. La decisión de continuar es tuya: el arrendador está obligado a aceptar esas prórrogas; tú puedes quedarte o marcharte al final de cada anualidad avisando en plazo.
Una cláusula que te obligue a renunciar a esta prórroga —del estilo «el arrendatario renuncia a las prórrogas del art. 9» o «el contrato termina indefectiblemente al año»— es nula por el artículo 6 de la LAU, porque empeora tu posición respecto a lo que la ley te garantiza.
¿Y después del mínimo? La prórroga tácita
Cuando se cumple el mínimo legal, si ninguna de las partes avisa de que quiere terminar en los plazos previstos, el contrato no se corta en seco: se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta tres años más (artículo 10.1 de la LAU), salvo que el casero avise de que no quiere renovar con al menos cuatro meses de antelación o tú con al menos dos meses. Durante esos tres años puedes irte al final de cada anualidad avisando con un mes.
Novedad de octubre de 2026: dos años más si los pides
El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, permite pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años si tu prórroga obligatoria termina antes del 31 de diciembre de 2028, o si acaba tu prórroga tácita, siempre que lleves ocho meses al día con la renta. Cómo pedirla, en la prórroga extraordinaria de 2 años.
Otro decreto, el 28/2026, convertiría la prórroga tácita en una renovación automática por cinco o siete años con indemnización si el casero no renueva. Entraría en vigor el 15 de noviembre de 2026, pero también tiene que convalidarse, y con los apoyos anunciados lo más probable es que caiga. Lo seguimos en el resumen de los decretos de octubre de 2026.
Por qué esto importa aunque no pienses mudarte
La prórroga obligatoria es una de las protecciones más potentes del inquilino, y muchos no la conocen. Saber que tienes derecho a permanecer cambia por completo tu posición si el casero:
- Te presiona para firmar un contrato nuevo en condiciones peores «o te vas».
- Intenta no renovarte al cabo de un año pese a no haberse cumplido el mínimo legal.
- Mete una cláusula de renuncia a la prórroga esperando que no la detectes.
En todos esos casos, la ley te respalda para quedarte hasta el mínimo.
Comprueba tu caso
Para saber cuánta estabilidad te garantiza tu contrato, fíjate en tres cosas: la fecha de inicio, si tu casero es un particular o una empresa (marca el mínimo de 5 o 7 años) y si hay alguna cláusula que intente limitar la prórroga. Si detectas una renuncia sospechosa o no lo tienes claro, LeaseGuard analiza tu contrato y te dice, con el artículo exacto, hasta cuándo tienes derecho a quedarte.