¿El IRAV se aplica a mi contrato?

Solo si lo firmaste el 26 de mayo de 2023 o después, que es cuando entró en vigor la Ley 12/2023 de vivienda. Los contratos anteriores continúan rigiéndose por su régimen previo, en el que el techo de la actualización anual es la variación del IPC, según la disposición transitoria cuarta de esa misma ley.

¿Dónde puedo consultar el IRAV?

Lo publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) con periodicidad mensual, y ese es el organismo de referencia para comprobar el valor vigente. Como cambia cada mes, hay que mirar el dato correspondiente a la fecha de tu actualización, no uno anterior.

Mi contrato dice que la renta se actualiza con el IPC. ¿Sigue valiendo?

Depende de la fecha de firma. Si el contrato es del 26 de mayo de 2023 en adelante, la cláusula sigue ahí pero el resultado no puede superar el IRAV, y el exceso no es exigible. Si el contrato es anterior, la cláusula del IPC se aplica tal cual y el IRAV no es tu referencia.

¿El IRAV obliga al casero a subir la renta?

No. El IRAV fija un techo, no una obligación. El arrendador puede actualizar por debajo de ese límite o no actualizar en absoluto, y para poder hacerlo necesita además que el contrato prevea expresamente la actualización.

Qué es el IRAV y cómo limita la subida de tu alquiler

Q: Mi contrato dice que la renta se actualiza cada año, pero no dice con qué índice. ¿Qué se aplica?

El artículo 18.1 de la LAU resuelve ese caso: cuando hay pacto de actualización pero no se detalla el índice ni la metodología, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que suele ser bastante inferior al IPC. Es una redacción frecuente y conviene revisarla, porque la subida exigible puede ser mucho menor de la que te reclaman.

Qué es el IRAV

El IRAV son las siglas del Índice de Referencia para la Actualización de arrendamientos de Vivienda. Es el indicador que, desde 2025, marca el límite máximo que puede subir cada año la renta en los alquileres de vivienda habitual a los que se aplica. Nació con la Ley 12/2023 de vivienda para sustituir al IPC como referencia de estas actualizaciones.

Ese matiz —a los que se aplica— es la parte importante, y va justo debajo: no todos los contratos entran. En los que sí, cuando llega el momento de actualizar la renta, la subida no puede superar lo que marque el IRAV en ese momento.

Quién lo publica y dónde consultarlo

El IRAV lo publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística (INE), el mismo organismo oficial que publica el IPC. Al ser un dato oficial y público, puedes consultarlo tú mismo en la web del INE para comprobar el valor vigente en la fecha en que te toque la actualización. Así verificas por tu cuenta si la subida que te proponen se ajusta al índice.

A quién se aplica: mira la fecha de tu contrato

Aquí está el detalle que casi nadie cuenta y que lo cambia todo: el IRAV no se aplica a todos los contratos. Depende de cuándo se firmó el tuyo.

Firmado el 26 de mayo de 2023 o después: te aplica el IRAV. Esa es la fecha en que entró en vigor la Ley 12/2023 de vivienda.
Firmado antes del 26 de mayo de 2023: tu contrato sigue con su régimen anterior y el techo de la actualización es la variación del IPC, no el IRAV. Lo dice la disposición transitoria cuarta de esa misma ley: los contratos anteriores continúan rigiéndose por las normas que les eran de aplicación.

Dentro de los contratos a los que sí les toca, el límite se aplica a todos los arrendadores, sean grandes propietarios o pequeños caseros particulares. No es un límite «solo para empresas».

Cómo encaja con tu contrato

El IRAV es el techo, pero no funciona solo. Según el artículo 18 de la LAU, para que te puedan actualizar la renta tienen que cumplirse además estas condiciones:

Que el contrato prevea la actualización. Si tu contrato no dice nada sobre subir la renta, no te la pueden subir durante su vigencia, haya IRAV o no.
Que se aplique una sola vez al año. La actualización es anual, al cumplirse cada anualidad del contrato.
Que no supere el índice que te toca. Aunque el contrato mencione un porcentaje fijo, el resultado no puede pasar del techo legal: el IRAV si tu contrato es de mayo de 2023 en adelante, la variación del IPC si es anterior.

«Mi contrato dice IPC»: ¿sigue valiendo?

Muchos contratos tienen una cláusula que actualiza la renta según el IPC. Qué pasa con ella depende otra vez de la fecha:

Contrato de mayo de 2023 en adelante: la cláusula no desaparece, pero el resultado de aplicarla no puede superar el límite del IRAV. Si al calcular la subida con el IPC te sale más de lo que permite el índice, ese exceso es cuestionable.
Contrato anterior: la cláusula del IPC se aplica tal cual. Que la subida sea mayor que el IRAV de ese mes no la convierte en ilegal, porque ese índice no es tu referencia.

El caso que casi nadie mira: «se actualizará anualmente» y nada más

Hay contratos que pactan la actualización pero no dicen con qué índice: una línea del tipo «la renta se actualizará anualmente» y punto. Para ese caso el artículo 18 de la LAU tiene una regla propia: se aplica el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que suele ser bastante más bajo que el IPC.

Merece la pena revisarlo, porque es una cláusula frecuente y casi nadie la invoca. Si tu contrato está redactado así, la subida que te pueden aplicar puede ser mucho menor de la que te están pidiendo.

Qué hacer con este dato

Cuando te comuniquen una subida, mira primero la fecha de firma de tu contrato para saber qué índice te toca. Después pide el desglose por escrito (sobre qué índice y qué porcentaje la calculan), compara con el valor vigente en la web del INE y, si no cuadra, déjalo por escrito citando el artículo 18. Tienes la guía completa de reacción en subida de renta ilegal: qué puedes hacer.

Si no tienes claro si tu cláusula de actualización es válida o si la subida respeta el IRAV, LeaseGuard puede revisar tu contrato y explicarte —con el artículo exacto— si el incremento se ajusta a la ley.

Este artículo tiene carácter meramente informativo y orientativo, no constituye asesoramiento jurídico y puede no reflejar particularidades de tu comunidad autónoma o de tu caso concreto. LeaseGuard no es un despacho de abogados. Para asuntos de alta cuantía o litigio, consulta con un abogado colegiado.