Qué es el IRAV
El IRAV son las siglas del Índice de Referencia para la Actualización de arrendamientos de Vivienda. Es el indicador que, desde 2025, marca el límite máximo que puede subir cada año la renta en los alquileres de vivienda habitual a los que se aplica. Nació con la Ley 12/2023 de vivienda para sustituir al IPC como referencia de estas actualizaciones.
Hasta octubre de 2026 no todos los contratos entraban, y ese matiz era la parte importante. Desde el 8 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026 lo extiende a todos los contratos de vivienda: cuando llega el momento de actualizar la renta, la subida no puede superar lo que marque el IRAV en ese momento.
Quién lo publica y dónde consultarlo
El IRAV lo publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística (INE), el mismo organismo oficial que publica el IPC. Al ser un dato oficial y público, puedes consultarlo tú mismo en la web del INE para comprobar el valor vigente en la fecha en que te toque la actualización. Así verificas por tu cuenta si la subida que te proponen se ajusta al índice.
A quién se aplica: mira la fecha de tu contrato
Hasta el 8 de octubre de 2026 dependía de cuándo se firmó tu contrato. Desde esa fecha, el IRAV pone el techo en todos, pero conviene saber de dónde viene cada caso, sobre todo para revisar subidas anteriores:
- Firmado el 26 de mayo de 2023 o después: te aplica el IRAV. Esa es la fecha en que entró en vigor la Ley 12/2023 de vivienda.
- Firmado antes del 26 de mayo de 2023: hasta octubre de 2026 el techo era la variación del IPC. Pero el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, reescribe la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 para que estos contratos también se actualicen con el límite del nuevo artículo 18.1 de la LAU, es decir, sin superar el IRAV.
Dentro de los contratos a los que sí les toca, el límite se aplica a todos los arrendadores, sean grandes propietarios o pequeños caseros particulares. No es un límite «solo para empresas».
Cómo encaja con tu contrato
El IRAV es el techo, pero no funciona solo. Según el artículo 18 de la LAU, para que te puedan actualizar la renta tienen que cumplirse además estas condiciones:
- Que el contrato prevea la actualización. Si tu contrato no dice nada sobre subir la renta, no te la pueden subir durante su vigencia, haya IRAV o no.
- Que se aplique una sola vez al año. La actualización es anual, al cumplirse cada anualidad del contrato.
- Que no supere el índice que te toca. Aunque el contrato mencione un porcentaje fijo, el resultado no puede pasar del techo legal, que desde el 8 de octubre de 2026 es el IRAV para todos los contratos de vivienda. Y si la actualización cae antes del 31 de diciembre de 2027 y no hay nuevo pacto, la subida tampoco puede superar el 2 %.
«Mi contrato dice IPC»: ¿sigue valiendo?
Muchos contratos tienen una cláusula que actualiza la renta según el IPC. Qué pasa con ella depende otra vez de la fecha:
- Contrato de mayo de 2023 en adelante: la cláusula no desaparece, pero el resultado de aplicarla no puede superar el límite del IRAV. Si al calcular la subida con el IPC te sale más de lo que permite el índice, ese exceso es cuestionable.
- Contrato anterior: hasta octubre de 2026, la cláusula del IPC se aplicaba tal cual. Desde el 8 de octubre de 2026, con el Real Decreto-ley 29/2026, el resultado tampoco puede superar el IRAV. Si el decreto no se convalidara, volvería la regla anterior.
El caso que casi nadie mira: «se actualizará anualmente» y nada más
Hay contratos que pactan la actualización pero no dicen con qué índice: una línea del tipo «la renta se actualizará anualmente» y punto. Para ese caso el artículo 18 de la LAU tiene una regla propia. Hasta octubre de 2026 era el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que suele ser bastante más bajo que el IPC. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación) cambia la remisión: ahora se aplica la variación del IRAV.
Además, si la actualización cae antes del 31 de diciembre de 2027 y no habéis pactado otra cosa, la subida no puede pasar del 2 % (disposición final sexta del mismo decreto). Y si tu renta ya supera el límite del sistema estatal de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida. Si te están pidiendo más, merece la pena revisarlo: el Ministerio tiene una calculadora para comprobarlo, y te explicamos cómo usarla en la calculadora del alquiler del Ministerio.
Qué hacer con este dato
Cuando te comuniquen una subida, mira primero si tu contrato cumple año antes del 31 de diciembre de 2027 (tope del 2 % sin nuevo pacto). Después pide el desglose por escrito (sobre qué índice y qué porcentaje la calculan), compara con el valor vigente en la web del INE y, si no cuadra, déjalo por escrito citando el artículo 18. Tienes la guía completa de reacción en subida de renta ilegal: qué puedes hacer.
Si no tienes claro si tu cláusula de actualización es válida o si la subida respeta el IRAV, LeaseGuard puede revisar tu contrato y explicarte —con el artículo exacto— si el incremento se ajusta a la ley.