Persona física frente a persona jurídica
La LAU distingue según quién sea tu arrendador:
- Persona física: un particular que alquila su vivienda.
- Persona jurídica: una empresa, sociedad, fondo o cualquier entidad. Aquí la ley entiende que hay una parte más «profesional» y refuerza algunas garantías a tu favor.
Sabrás cuál es tu caso mirando quién figura como arrendador en el contrato: un nombre y apellidos con DNI, o una denominación social con CIF.
Diferencia clave 1: la prórroga sube a 7 años
Es la protección más importante. El artículo 9 de la LAU garantiza una duración mínima mediante la prórroga obligatoria, y ese mínimo depende del tipo de arrendador:
- 5 años si el casero es una persona física.
- 7 años si el casero es una persona jurídica.
Es decir: si alquilas a una empresa, tienes derecho a permanecer en la vivienda hasta siete años renovando anualmente, aunque el contrato diga menos. Dos años más de estabilidad que con un particular.
Cómo funciona la prórroga en detalle, en ¿cuánto dura un contrato de alquiler?
Diferencia clave 2: matices en la fianza
La fianza legal sigue siendo una mensualidad en ambos casos (art. 36 LAU). Lo que cambia es el marco de la garantía adicional: el límite de las dos mensualidades adicionales se refiere a contratos de hasta 5 años cuando el arrendador es persona física, y hasta 7 años cuando es persona jurídica. En la práctica, la garantía adicional sigue teniendo el mismo tope de dos mensualidades; el matiz es el periodo de contrato al que va asociado.
Repaso de cifras en cuánto es la fianza legal.
Lo que NO cambia: el IRAV se aplica igual
Cuidado con un mito frecuente: el límite del IRAV a la subida anual de la renta no distingue entre empresas y particulares. No es un tope «solo para grandes propietarios». Tanto si tu casero es una sociedad como si es un vecino, la regla es la misma.
Y desde octubre de 2026 tampoco importa la fecha de firma: el IRAV rige en los contratos firmados el 26 de mayo de 2023 o después y, desde el 8 de octubre de 2026, también en los anteriores, por el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación). Hasta esa fecha, en los contratos anteriores el techo era la variación del IPC.
Más sobre el índice en qué es el IRAV.
Una nota sobre las «zonas tensionadas»
Es posible que hayas oído hablar de reglas especiales para grandes propietarios o para zonas declaradas de mercado tensionado. Se trata de normativa que puede añadir límites adicionales en determinados territorios y situaciones, y su aplicación depende de que tu comunidad autónoma o municipio haya hecho esa declaración. Por eso, ante una situación concreta, conviene comprobar si tu zona tiene esas reglas específicas además de lo que marca la LAU con carácter general.
Comprueba qué tipo de casero tienes
Saber si tu arrendador es persona física o jurídica cambia cuántos años de estabilidad tienes garantizados. Si no lo tienes claro o quieres confirmar qué protecciones te corresponden, LeaseGuard analiza tu contrato y te lo explica con el artículo exacto de la LAU que aplica a tu caso.