Para qué sirve la fianza (y para qué no)
La fianza del artículo 36 de la LAU garantiza dos cosas concretas: que pagues lo que debes y que respondas de los desperfectos que causes. Nada más. No es una bolsa para dejar el piso como nuevo, ni un fondo de mantenimiento del propietario, ni una comisión por el final del contrato.
La frontera la marca el artículo 1561 del Código Civil: tienes que devolver la vivienda tal como la recibiste, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Esa coletilla es la clave de todo el asunto. El tiempo pasa por la casa, y ese desgaste no lo pagas tú.
Desgaste normal frente a daño: dónde está la línea
No hay una lista oficial, pero el criterio es bastante intuitivo: ¿esto habría pasado igual con un inquilino cuidadoso que hubiera vivido ahí el mismo tiempo?
- Desgaste normal (lo paga el propietario). Pintura apagada o con el tono desigual, marcas de las patas de los muebles en el suelo, juntas de la ducha oscurecidas, un grifo que gotea por antigüedad, persianas que van más duras, pequeños roces en las paredes de un pasillo.
- Daño (responde tu fianza). Un cristal partido, una puerta descolgada, quemaduras en la encimera, agujeros grandes de anclajes, humedades por no ventilar nunca, una pared pintada de un color que hay que tapar con varias manos.
El repintado obligatorio del contrato
Muchos contratos incluyen una cláusula que obliga a entregar la vivienda «recién pintada». Conviene distinguir dos situaciones que no son lo mismo.
Si has pintado las paredes de verde, has dejado marcas que exceden el uso normal o hay manchas que no salen, es razonable que se te reclame devolver el piso a su estado. Ahí no hay discusión.
Otra cosa muy distinta es una cláusula que impone repintar siempre y con independencia del estado real de la vivienda. Eso convierte en obligación tuya lo que es mantenimiento ordinario del inmueble, y es justo el tipo de pacto que el artículo 6 de la LAU permite discutir: son nulas las estipulaciones que te perjudiquen respecto de lo que la ley te reconoce. Si además llevabas cinco años en el piso, exigirte pintura nueva equivale a que le pagues tú una reforma.
La limpieza final
Si devuelves el piso razonablemente limpio, una «limpieza profesional» cobrada de oficio es un gasto del propietario, no tuyo. Cosa distinta es entregar la vivienda en condiciones que exijan una limpieza fuera de lo común: ahí sí puede repercutirse, acreditando el gasto.
Qué tiene que justificar el arrendador
Esto es lo que más gente desconoce, y es lo que más peso tiene si el asunto acaba discutiéndose. Para retener parte de la fianza, el arrendador debe decirte qué daño concreto repara y cuánto ha costado. Lo razonable es que lo respalde con factura o presupuesto.
Un descuento redondo, sin desglose y sin documento —«te quito 400 € por arreglos»— no es una liquidación de la fianza. Es una cifra. Y esa falta de justificación juega a tu favor: quien afirma que hay un daño y cuánto vale repararlo es quien tiene que demostrarlo.
Cómo blindarte: fotos el día que entras y el día que sales
Es el consejo más aburrido y el más eficaz. Un recorrido con el móvil grabando, con fecha, el día que recibes las llaves y otro el día que las entregas. Cinco minutos que convierten una discusión de palabra contra palabra en un hecho comprobable.
Si además firmasteis un inventario o un acta del estado de la vivienda, guárdalo: es la referencia contra la que se compara todo lo demás.
Te han descontado algo que no ves claro
El orden que funciona es este. Primero, pídele por escrito el desglose y las facturas de lo que ha retenido. Muchas retenciones se caen solas en este paso. Si no responde o la justificación no se sostiene, el siguiente paso es reclamar formalmente por burofax, que es lo que deja constancia de qué reclamaste y cuándo.
Tienes la plantilla y las claves en el modelo de burofax para reclamar la fianza, y el recorrido completo del plazo y los intereses en cómo recuperar la fianza que no te devuelven. Si el burofax tampoco mueve nada, queda la vía judicial, que para cantidades de este tipo es más accesible de lo que parece: se puede iniciar sin abogado mediante un proceso monitorio.
Y antes de nada, merece la pena releer qué dice tu contrato sobre el estado de entrega: si la cláusula que ampara el descuento es de las que no se sostienen, la reclamación empieza con medio camino hecho. LeaseGuard analiza el contrato, te señala esas cláusulas con el artículo que las contradice y te redacta la reclamación con tus datos dentro.