Regla básica: la renta no sube porque el casero quiera
La renta inicial se pacta libremente al firmar. Pero una vez dentro del contrato, subirla tiene reglas. El artículo 18 de la LAU establece dos condiciones que deben cumplirse a la vez para que una actualización sea válida:
- Que la subida esté prevista expresamente en el contrato. Si tu contrato no dice nada sobre actualización de renta, el casero no puede subirla durante su vigencia.
- Que se aplique como máximo una vez al año, al cumplirse cada anualidad de contrato, no cuando al propietario le convenga.
Es decir: sin cláusula de actualización, no hay subida. Y aunque exista, solo una vez al año.
El límite del IRAV: el techo desde 2025
Aquí está el cambio más importante. Para la vivienda habitual, el límite de la actualización anual ya no es el IPC, sino el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de arrendamientos de Vivienda), que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Este índice, introducido por la Ley 12/2023 de vivienda, pone un techo a cuánto puede subir la renta cada año y se aplica a todos los arrendadores, sean grandes tenedores o pequeños propietarios. La subida no puede superar la variación que marque el IRAV en el momento de la actualización.
Por eso, una cláusula que diga «la renta se actualizará según el IPC» o «se incrementará un 10% anual» puede quedar por encima del límite legal: si el resultado supera el IRAV para vivienda habitual, ese exceso es cuestionable.
Cómo saber si tu subida es legal: tres comprobaciones
Antes de aceptar cualquier incremento, revisa estos tres puntos:
- ¿Lo permite tu contrato? Busca una cláusula de actualización o revisión de renta. Si no existe, la subida no procede.
- ¿Ha pasado un año desde la última? La actualización es anual. Dos subidas en el mismo periodo de doce meses no encajan con el artículo 18.
- ¿Respeta el IRAV? Aunque el contrato prevea la subida, para vivienda habitual no puede superar el límite del índice vigente publicado por el INE. Comprueba el porcentaje frente a ese techo.
Si la subida falla en cualquiera de los tres puntos, tienes argumentos sólidos para discutirla.
Y si la subida no cumple la ley, ¿qué puedes hacer?
Una actualización que no respeta el artículo 18 —sin base en el contrato, más de una vez al año o por encima del IRAV— no es exigible en la parte que excede lo permitido. Estos son los pasos habituales:
- Pide el desglose por escrito.Que el propietario concrete sobre qué índice y qué porcentaje calcula la subida. Muchas subidas «a ojo» se caen solas al pedir el detalle.
- Responde por escrito citando la norma. Deja constancia de que la subida no se ajusta al artículo 18 de la LAU y, en su caso, al límite del IRAV. El tono es informativo, no combativo: se trata de fijar tu posición con base legal.
- Sigue pagando la renta que sí corresponde. Discrepar de la subida no significa dejar de pagar: abona la renta correcta (la anterior o la actualización legal que sí proceda) para no dar motivo de incumplimiento.
- Reclama formalmente si no rectifica. Si insiste, un burofax dejando clara la base legal y, en último término, la vía judicial, son las herramientas para hacer valer el límite.
Un matiz importante sobre el tipo de contrato
Estas reglas del IRAV se aplican al alquiler de vivienda habitual. Los arrendamientos de temporada o para uso distinto de vivienda (locales, oficinas) siguen una lógica distinta. Antes de dar por hecho qué límite te aplica, conviene confirmar qué tipo de contrato tienes realmente, porque de ello depende toda la protección.
Si no tienes claro si tu cláusula de actualización es válida o si la subida que te proponen respeta el IRAV, LeaseGuard puede revisar tu contrato, identificar la cláusula concreta y explicarte —con el artículo exacto— si el incremento se ajusta a la ley.