Regla básica: la renta no sube porque el casero quiera
La renta inicial se pacta libremente al firmar. Pero una vez dentro del contrato, subirla tiene reglas. El artículo 18 de la LAU establece dos condiciones que deben cumplirse a la vez para que una actualización sea válida:
- Que la subida esté prevista expresamente en el contrato. Si tu contrato no dice nada sobre actualización de renta, el casero no puede subirla durante su vigencia.
- Que se aplique como máximo una vez al año, al cumplirse cada anualidad de contrato, no cuando al propietario le convenga.
Es decir: sin cláusula de actualización, no hay subida. Y aunque exista, solo una vez al año.
El techo de la subida: depende de cuándo firmaste
Aquí está el punto que más confusión genera. Existe un índice nuevo, el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de arrendamientos de Vivienda), que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística (INE) y que pone techo a la subida anual. Hasta octubre de 2026 no valía para todos los contratos; desde el 8 de octubre de 2026, sí:
- Contrato firmado el 26 de mayo de 2023 o después: el techo es el IRAV. Esa es la fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023 de vivienda, que lo introdujo.
- Contrato anterior: hasta octubre de 2026 el techo era la variación del IPC. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación) extiende también a estos contratos el límite del IRAV.
Dentro de los contratos a los que sí aplica, el IRAV rige para todos los arrendadores, sean grandes tenedores o pequeños propietarios. Cómo se calcula y dónde consultar el dato vigente, en qué es el IRAV y cómo limita la subida de tu alquiler.
Por eso, una cláusula que diga «la renta se actualizará según el IPC» o «se incrementará un 10% anual» puede quedar por encima del límite legal: si el resultado supera el techo que te corresponde, ese exceso es cuestionable.
Cómo saber si tu subida es legal: tres comprobaciones
Antes de aceptar cualquier incremento, revisa estos tres puntos:
- ¿Lo permite tu contrato? Busca una cláusula de actualización o revisión de renta. Si no existe, la subida no procede.
- ¿Ha pasado un año desde la última? La actualización es anual. Dos subidas en el mismo periodo de doce meses no encajan con el artículo 18.
- ¿Respeta el índice que te toca? Aunque el contrato prevea la subida, no puede superar el techo legal, que desde el 8 de octubre de 2026 es el IRAV para cualquier contrato de vivienda. Si cumple año antes del 31 de diciembre de 2027 y no habéis pactado otra cosa, el máximo es además el 2 %, y ninguno si tu renta ya supera el valor de referencia de tu vivienda. Comprueba el porcentaje con el dato vigente del INE o con la calculadora del Ministerio.
Si la subida falla en cualquiera de los tres puntos, tienes argumentos sólidos para discutirla.
Y si la subida no cumple la ley, ¿qué puedes hacer?
Una actualización que no respeta el artículo 18 —sin base en el contrato, más de una vez al año o por encima del índice que te corresponde— no es exigible en la parte que excede lo permitido. Estos son los pasos habituales:
- Pide el desglose por escrito. Que el propietario concrete sobre qué índice y qué porcentaje calcula la subida. Muchas subidas «a ojo» se caen solas al pedir el detalle.
- Responde por escrito citando la norma. Deja constancia de que la subida no se ajusta al artículo 18 de la LAU y, en su caso, al límite del índice aplicable. El tono es informativo, no combativo: se trata de fijar tu posición con base legal.
- Sigue pagando la renta que sí corresponde. Discrepar de la subida no significa dejar de pagar: abona la renta correcta (la anterior o la actualización legal que sí proceda) para no dar motivo de incumplimiento.
- Reclama formalmente si no rectifica. Si insiste, un burofax que deje constancia de la fecha y del contenido y, en último término, la vía judicial, son las herramientas para hacer valer el límite.
Un matiz importante sobre el tipo de contrato
Estas reglas se aplican al alquiler de vivienda. Los arrendamientos para uso distinto de vivienda (locales, oficinas) siguen una lógica distinta, y los de temporada firmados desde el 8 de octubre de 2026 tienen reglas propias, como que la renta de un contrato temporal sucesivo sobre la misma vivienda no puede subir más que el IRAV. Antes de dar por hecho qué límite te aplica, conviene confirmar si tu contrato es de temporada o de vivienda habitual, porque de ello depende toda la protección.
Si no tienes claro si tu cláusula de actualización es válida o si la subida que te proponen respeta el límite, LeaseGuard puede revisar tu contrato, identificar la cláusula concreta y explicarte —con el artículo exacto— si el incremento se ajusta a la ley.