La regla general: conservar es cosa del propietario
El artículo 21.1 de la LAU es claro: el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin derecho a subirte la renta por ello.
La única excepción que contempla es que el deterioro sea imputable a ti. Si la avería viene del uso normal, de la antigüedad o de un defecto del propio inmueble, la paga él. Que la vivienda sea vieja no es tu problema: es su activo.
Lo que sí pagas tú
El artículo 21.4 te atribuye las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Eso es, en la práctica:
- Cambiar bombillas y fluorescentes.
- Sustituir la junta o el aireador de un grifo que gotea.
- Desatascar un desagüe.
- Reponer un fusible.
- Ajustar una bisagra o apretar un tornillo suelto.
La referencia son intervenciones de importe menor, ligadas al día a día de vivir en la casa. Una caldera, un termo, la instalación eléctrica o una persiana motorizada no entran ahí por mucho que se rompan mientras tú vives dentro.
Casos concretos que se repiten
La caldera o el termo. Son elementos necesarios para la habitabilidad: agua caliente y calefacción. Su reparación o sustitución corresponde al arrendador, salvo que la rotura venga de un mal uso tuyo.
Humedades. Si vienen de una filtración, de la cubierta o de una tubería, son del propietario. Si vienen de no ventilar nunca un baño sin ventana durante dos años, la cosa se discute.
Electrodomésticos que venían con el piso. Si formaban parte de lo arrendado, su conservación sigue la regla general. Conviene que el contrato o el inventario diga qué se entregó y en qué estado.
Persianas y cerraduras. Un mecanismo que falla por antigüedad es conservación. Una cerradura que fuerzas o una persiana que rompes tirando, no.
Si la obra se alarga, pagas menos renta
Detalle que casi nadie reclama: cuando la reparación dura más de veinte días, el artículo 21.2 de la LAU te reconoce el derecho a que se reduzca la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que no puedas disponer. Si te quedas sin un dormitorio y sin baño durante mes y medio, no estás disfrutando de lo que pagas.
Reparaciones urgentes: puedes adelantarte
El artículo 21.3 contempla que seas tú quien realice las obras urgentes necesarias para evitar un daño inminente, comunicándolo previamente al arrendador, y le exijas después el importe.
Dos cautelas: que sea de verdad urgente —una fuga que está inundando el piso, no una reforma que llevas queriendo hacer— y que la comunicación quede por escrito. Guarda el aviso y la factura: son la base de la reclamación posterior.
La cláusula que te traslada todo
Aparece con frecuencia, redactada con elegancia: «en atención a la moderación de la renta pactada, el arrendatario asumirá cuantas obras de conservación resulten necesarias». Traducido: te endosa lo que el artículo 21.1 pone del lado del propietario.
Ese tipo de pacto choca de frente con el artículo 6 de la LAU, que declara nulas las estipulaciones que te perjudiquen respecto de lo que la ley te reconoce. Que esté firmada no la hace válida. Puedes ver más ejemplos del mismo patrón en las cláusulas abusivas más frecuentes.
El casero no arregla: qué hacer
Lo primero, lo que no debes hacer: dejar de pagar la renta. Es la reacción intuitiva y la que peor sale. Te convierte en incumplidor y le da un motivo real para reclamarte o resolver el contrato, con lo que pierdes la razón que tenías.
El camino que sí funciona:
- Comunícaselo por escrito, describiendo la avería y pidiendo que la repare. Un correo vale para empezar.
- Si no responde, burofax. Es lo que acredita qué pediste y cuándo, y lo que sostiene cualquier paso posterior.
- Si sigue sin actuar, puedes reclamar que se ejecute la reparación, la reducción de renta que proceda o, cuando la vivienda queda inhabitable, la resolución del contrato.
Y conserva todo: fotos con fecha, partes de averías, presupuestos y las comunicaciones. La razón se demuestra con documentos.
Si sospechas que tu contrato traslada obligaciones que no te corresponden, LeaseGuard lo revisa cláusula a cláusula contra la LAU, te señala cuáles no se sostienen citando el artículo, y te redacta el escrito para reclamar.