Los gastos de agencia los paga el casero. Siempre.
Este es el cambio más importante y el que más dinero puede ahorrarte. Desde la Ley 12/2023 de vivienda, que reformó el artículo 20 de la LAU, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corren siempre a cargo del arrendador cuando este alquila vivienda habitual.
Es decir: si el piso lo gestiona una agencia, los honorarios de esa agencia los paga quien la contrata (el propietario), no tú. Una cláusula que te repercuta los gastos de agencia o de formalización es nula, y ese importe puede ser reclamable. Es una de las cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos de alquiler.
¿Y el resto de gastos? Comunidad, basuras… y el IBI
Aquí la respuesta es más matizada. El artículo 20 permite que algunos gastos generales, como la comunidad de propietarios, se repercutan al inquilino, pero solo si se cumplen dos condiciones. (Hasta octubre de 2026 también el IBI; desde el 8 de octubre ya no, como verás justo debajo.)
- Que se pacte por escrito en el contrato. Sin pacto expreso, esos gastos los asume el propietario.
- Que conste el importe anual de esos gastos en el momento de la firma. No vale un «más los gastos que correspondan» sin cifra: tienes que saber a cuánto te comprometes antes de firmar.
Si en tu contrato aparecen gastos generales sin cuantificar, o te los reclaman después sin haberlos pactado, su exigibilidad es más que discutible.
Novedad de octubre de 2026: el IBI ya no se puede imponer
El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, reescribe el artículo 20 de la LAU. Ahora dice que en ningún caso podrán imponerse al inquilino los tributos asociados a la vivienda, como el IBI, salvo que sea él el obligado tributario. Los gastos de comunidad solo pueden repercutirse si el edificio está en propiedad horizontal, y siguen necesitando pacto escrito con el importe anual. Y los gastos de gestión o formalización no se te pueden cargar «bajo ningún concepto o denominación», tampoco en una renovación.
El decreto no dice expresamente que se aplique a contratos firmados antes del 8 de octubre, así que en esos casos la cláusula del IBI no cae automáticamente. Más en el resumen de los decretos de octubre de 2026.
Los suministros: luz, agua, gas e internet
Los suministros individuales —los que dependen de tu consumo, como la luz, el agua, el gas o internet— es habitual y razonable que los pague el inquilino, ya que responden a tu uso de la vivienda. Lo que sí conviene es dejar claro en el contrato quién figura como titular de cada contrato de suministro y cómo se reparten, para evitar sorpresas.
Cuadro rápido: quién paga qué
- Honorarios de la agencia / formalización → el arrendador, siempre (art. 20 LAU tras la Ley 12/2023).
- Comunidad y basuras → el inquilino solo si se pactó por escrito y con el importe anual detallado; si no, el propietario.
- IBI y otros tributos → en contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, el propietario (salvo que el inquilino sea el obligado tributario). En los anteriores, el inquilino solo si se pactó por escrito con el importe anual.
- Suministros por consumo (luz, agua, gas, internet) → normalmente el inquilino, según lo pactado.
- Reparaciones por desgaste y conservación → el propietario (mantener la vivienda en condiciones de uso es su obligación); las pequeñas reparaciones del uso diario, el inquilino. Dónde está exactamente la frontera, en quién paga las reparaciones del piso de alquiler.
Qué hacer si te cobraron gastos que no tocaban
Si pagaste honorarios de agencia siendo un alquiler de vivienda habitual posterior a la reforma, o te repercuten gastos que no se pactaron con su importe, el camino habitual es:
- Reúne la prueba: el contrato, el recibo o justificante de lo que pagaste y cualquier comunicación con la agencia o el propietario.
- Reclama por escrito citando el artículo 20 de la LAU y la nulidad del cobro. Muchas reclamaciones se resuelven aquí.
- Escala si no rectifican: un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido y, en último término, la vía judicial o de consumo para recuperar lo cobrado de más.
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