Qué es la fianza y qué dice la ley
La fianza es la cantidad que entregas al inicio del contrato como garantía. En el alquiler de vivienda habitual, el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga a depositar una mensualidad de renta como fianza legal. No es un pago a fondo perdido ni una «señal»: es tu dinero, y el casero solo lo custodia mientras dura el contrato.
La fianza tiene una función muy concreta: cubrir posibles impagos o desperfectos que vayan más allá del desgaste normal de la vivienda. Cuando el contrato termina y no hay ni deudas ni daños imputables a ti, el arrendador tiene que devolvértela íntegra.
¿En qué plazo tienen que devolverte la fianza?
Al terminar el arrendamiento, y conviene saberlo porque casi todo el mundo cree lo contrario: tu casero no tiene un mes de cortesía. La deuda nace cuando acaba el contrato y puedes reclamarla desde ahí. Lo que dice el artículo 36.4 de la LAU es que, pasado un mes desde la entrega de las llaves sin que te hayan devuelto el dinero (o sin una justificación válida de por qué retienen parte), la cantidad pendiente devenga además el interés legal a tu favor.
Un detalle importante: el plazo cuenta desde que entregas las llaves, no desde que «el casero encuentra un momento». Por eso conviene dejar constancia de la fecha exacta de entrega —por escrito, por mensaje o con un pequeño acta firmada por ambas partes—. Esa fecha es la que pone en marcha el reloj legal.
Novedad de octubre de 2026: el documento de finalización
El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, añade un apartado 7 al artículo 36 de la LAU: al entregar las llaves hay que firmar un documento con el estado de la vivienda, y si no se firma o no recoge desperfectos se presume que la entregaste en estado adecuado. Lo explicamos en el documento de finalización del alquiler.
Qué descuentos son legales y cuáles no
Aquí está el núcleo de casi todos los conflictos. El casero sí puede descontar de la fianza:
- Rentas o suministros impagados que te correspondían y quedaron pendientes.
- Desperfectos reales causados por ti que excedan el desgaste normal por el uso (por ejemplo, un cristal roto o un agujero en la pared, no la pintura envejecida).
Y lo que no puede descontar sin más:
- El desgaste natural de la vivienda: pintura desgastada por el paso del tiempo, pequeñas marcas de uso, electrodomésticos que envejecen. El deterioro ordinario corre por cuenta del propietario.
- Una «limpieza final» genérica o gastos de reforma que no respondan a un daño concreto que hayas causado. Es el descuento más habitual de todos: cuándo es legal descontarte la pintura y la limpieza.
- Descuentos sin justificar: si retiene parte, tiene que decirte por qué y, cuando se lo pidas, acreditar el gasto con facturas o presupuestos. Un «me quedo la fianza por si acaso» no se sostiene.
Además, la fianza no es «el último mes de alquiler». Salvo pacto expreso, no puedes dejar de pagar la última mensualidad dando por hecho que se compensa con la fianza; son conceptos distintos.
Cuidado con las garantías adicionales excesivas
Muchos contratos suman a la fianza legal una garantía adicional (depósito extra, aval, etc.). El artículo 36 de la LAU lo permite, pero con un tope: en contratos de hasta 5 años (7 si el arrendador es una empresa), esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades. Es decir, el total razonable máximo suele ser tres meses: uno de fianza legal más dos de garantía adicional.
Si te exigieron más de eso sin una justificación legal clara, es una señal de alerta y parte de ese exceso puede ser reclamable. Los límites, con ejemplos, en cuántos meses de fianza pueden pedirte.
Cómo reclamar la fianza paso a paso
Si el contrato ha terminado y no ves tu dinero, este es el camino habitual, de lo más sencillo a lo más formal:
- 1. Reclamación amistosa por escrito. Un correo o mensaje pidiendo la devolución y recordando el plazo del art. 36 LAU. Deja constancia escrita: evita las llamadas que luego «no existieron».
- 2. Burofax de reclamación. Si no responden o se niegan sin motivo, el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido es la herramienta clave: acredita que reclamaste, cuándo y qué pediste. Marca un antes y un después porque demuestra tu voluntad de cobrar y suele destrabar muchos casos sin llegar más lejos. Aquí tienes un modelo de burofax para reclamar la fianza y cómo enviarlo para que tenga valor probatorio.
- 3. Reclamación judicial. Si aun así no pagan, puedes reclamar la cantidad por vía judicial. Para importes de fianza el procedimiento suele ser ágil: el proceso monitorio se puede presentar sin abogado. Llegas con las pruebas ya ordenadas: el contrato, la fecha de entrega de llaves y tu burofax.
En todos los pasos, las pruebas mandan: guarda el contrato, el justificante de la fianza entregada, fotos del estado en que dejaste la vivienda y cualquier comunicación con el propietario. Y si nunca viste ese justificante, mira qué significa que el casero no depositara la fianza.
Un buen burofax marca la diferencia
Reclamar «bien» no es cuestión de tono agresivo, sino de citar la norma correcta y ser concreto: la cantidad exacta que reclamas, la fecha de entrega de llaves, la referencia al artículo 36 de la LAU y un plazo razonable para el pago antes de acudir a la vía judicial. Un burofax preciso transmite que sabes de qué hablas, y eso resuelve muchos conflictos antes de que escalen.
Si no tienes claro qué cláusulas de tu contrato juegan a tu favor o cómo redactar esa reclamación, LeaseGuard puede analizar tu contrato y generarte un borrador de burofax fundamentado en los artículos que aplican a tu caso.