La regla de oro: el artículo 6 de la LAU
Antes de mirar cláusula por cláusula, hay un principio que lo gobierna todo. El artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que son nulas, y se tienen por no puestas, las estipulaciones que perjudiquen al inquilino respecto a las normas de protección que la propia ley reconoce, salvo que la ley permita expresamente pactar otra cosa.
Traducido: aunque el contrato lo diga y aunque lo hayas firmado, si una cláusula te da menos de lo que la LAU te garantiza, no es válida. La ley prevalece sobre el papel. Por eso detectarlas importa incluso con el contrato ya firmado y en vigor.
1. Renuncia a la prórroga obligatoria
Es de las más comunes y de las más lesivas. El artículo 9 de la LAU garantiza una duración mínima: si el contrato es inferior a 5 años (7 años si el arrendador es una persona jurídica, es decir, una empresa), se prorroga obligatoriamente año a año hasta alcanzar ese mínimo, siempre que tú quieras seguir. Lo explicamos en detalle en cuánto dura de verdad un contrato de alquiler.
Frases del tipo «el arrendatario renuncia a la prórroga» o «el contrato finaliza indefectiblemente al año» chocan de frente con este derecho. Una cláusula que te obligue a renunciar a la prórroga legal es nula por el artículo 6: tienes derecho a permanecer hasta el mínimo legal aunque el contrato diga lo contrario.
2. Gastos de agencia o de formalización a cargo del inquilino
Desde la reforma de la Ley 12/2023, el artículo 20 de la LAU es tajante: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren siempre a cargo del arrendador. Una cláusula que te repercuta los honorarios de la agencia es nula, y lo que pagaste puede ser reclamable: quién paga la agencia, la comunidad y el IBI.
Ojo con la diferencia: otros gastos generales (comunidad, IBI, recogida de basuras…) sí pueden repercutirse al inquilino, pero solo si se pacta por escrito y consta el importe anual en el momento de la firma. Si aparecen luego, por sorpresa o sin cuantificar, su exigibilidad es más que discutible.
3. Fianza o garantías por encima del límite legal
El artículo 36 de la LAU fija la fianza en una mensualidad para vivienda habitual. Se puede añadir una garantía adicional, pero en contratos de hasta 5 años (7 si el arrendador es empresa) esa garantía extra no puede superar dos mensualidades. El total razonable suele quedar en tres meses como máximo: cuántos meses de fianza pueden pedirte, con los límites y los casos que se salen de la ley.
Cláusulas que exigen cuatro, cinco o seis mensualidades «en concepto de garantía» sin una base legal clara son una señal de alerta, y el exceso puede ser reclamable.
4. Renuncia oculta al derecho de tanteo y retracto
El artículo 25 de la LAU te da un derecho de adquisición preferente: si el propietario vende la vivienda, tienes preferencia para comprarla en las mismas condiciones (tanteo) y, si no te avisó, para subrogarte en la venta después (retracto). Cómo funciona, paso a paso, en venden el piso que alquilas.
La ley permite renunciar a este derecho, pero la renuncia tiene que ser expresa, clara y no ir escondida entre el resto del clausulado. Una renuncia enterrada en la letra pequeña, redactada para que pase desapercibida, es precisamente el tipo de pacto que los tribunales miran con lupa.
5. Desistimiento penalizado por encima de lo permitido
El artículo 11 de la LAU te permite desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses, avisando con 30 días de antelación. El contrato puede prever una indemnización, pero con un tope: como máximo una mensualidad por cada año que quede pendiente, prorrateando los periodos inferiores al año. Los requisitos y el cálculo, en irse del piso antes de tiempo.
Cláusulas que te obligan a pagar «todas las mensualidades restantes» si te vas antes, o que prohíben irse durante toda la duración, van más allá de lo que la ley permite y son cuestionables.
Qué hacer si detectas una cláusula abusiva
Lo primero: que una cláusula sea nula no invalida el resto del contrato. El contrato sigue vigente; simplemente esa cláusula concreta se tiene por no puesta y en su lugar se aplica lo que dice la ley. No tienes que «romper» nada para hacer valer tu derecho.
A partir de ahí, el camino habitual es dejar constancia por escrito de tu posición, apoyarte en el artículo concreto que respalda tu caso y, si el propietario no rectifica, reclamar formalmente con un burofax que deje constancia de la fecha y del contenido. Llegar a esa conversación citando el artículo exacto cambia por completo el equilibrio.
Identificar estas cláusulas leyendo un contrato de varias páginas no siempre es fácil. LeaseGuard contrasta tu contrato con la LAU y la Ley 12/2023 y te marca, con el artículo exacto, qué cláusulas pueden ser nulas o abusivas, para que sepas qué firmar y qué reclamar.