La fianza legal: una mensualidad
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es claro: en el alquiler de vivienda habitual, la fianza es obligatoriamente una mensualidad de renta. Ni más ni menos como fianza legal. Ese dinero no es un pago a fondo perdido: es una garantía que el propietario custodia y que debe devolverte al final si no hay impagos ni desperfectos.
La garantía adicional: hasta dos mensualidades más
La ley permite que, además de la fianza legal, se pacte una garantía adicional (un depósito extra, un aval, etc.). Pero también aquí hay un límite: en contratos de hasta 5 años (7 si el arrendador es una persona jurídica, es decir, una empresa), esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta.
Sumando las dos cosas, el total razonable máximo suele ser de tres meses: uno de fianza legal más dos de garantía adicional.
Novedad de octubre de 2026: nada de seguros de impago obligatorios
El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, reescribe el artículo 36.5 de la LAU: además del límite de dos mensualidades de garantía adicional, en ningún caso podrá exigirse al inquilino la contratación de un seguro de impago u otra cobertura análoga, y en los alquileres temporales la garantía adicional no puede pasar de una mensualidad. Y al devolver las llaves entra en juego el documento de finalización.
¿Y si me piden cuatro, cinco o más meses?
Si te exigen por encima de ese límite —cuatro o cinco mensualidades «de garantía» sin una justificación legal clara—, es una señal de alerta. Ese exceso choca con el artículo 36 y, por la vía del artículo 6 de la LAU (que declara nulas las cláusulas que empeoran tu posición respecto a la ley), puede ser cuestionable y reclamable. Es una de las cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos de alquiler.
No confundas conceptos, eso sí: la fianza es una garantía; el primer mes de renta que pagas por adelantado es otra cosa distinta. Lo importante es que te quede claro por escrito qué parte es fianza, qué parte es garantía adicional y qué parte es renta.
La fianza no es «el último mes»
Un error habitual: dejar de pagar la última mensualidad dando por hecho que «se descuenta de la fianza». Salvo que se pacte expresamente, no funciona así: la renta y la fianza son conceptos separados. Debes seguir pagando la renta hasta el final, y la fianza se te devuelve después.
Cuándo te la devuelven
Al terminar el contrato, y no un mes después: la obligación de devolverte el saldo nace ahí, así que puedes reclamarlo desde ese momento. Lo que fija el artículo 36.4 de la LAU es que, pasado un mes desde la entrega de las llaves sin que te la haya devuelto, esa cantidad devenga además el interés legal a tu favor. Solo puede descontar impagos reales o desperfectos que excedan el desgaste normal de la vivienda: la pintura y la limpieza no entran salvo daño concreto.
Si ese es tu caso, te interesa cómo recuperar la fianza que no te devuelven.
Antes de pagar, comprueba las cifras
Repasa el contrato y separa mentalmente los importes: una mensualidad de fianza, como mucho dos de garantía adicional, y la renta aparte. Si la suma que te piden se dispara por encima de eso, pregunta y pide que lo justifiquen. LeaseGuard puede revisar tu contrato y decirte, con el artículo exacto, si la fianza y las garantías que te reclaman entran dentro de lo que permite la ley.