Qué dice el decreto y desde cuándo
Lo regula el artículo 2 del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y aplicable hasta el 31 de diciembre de 2030. Tiene que ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso en un plazo de 30 días; si no lo fuera, decaería. El contexto completo está en el resumen de los decretos de octubre.
Hay dos regímenes distintos según quién sea el propietario que demanda.
Si el demandante es un fondo que compra barato
Cuando quien demanda es una entidad dedicada a adquirir viviendas o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de mercado, y la persona demandada es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, el tribunal suspende el proceso por auto. Vale incluso si ya hay sentencia o fecha de lanzamiento, siempre que el desalojo no se haya ejecutado. No se aplica a las entidades públicas de vivienda social.
En el resto de casos: la Administración tiene que mover ficha
Si el demandante es cualquier otro propietario y la persona demandada es vulnerable, no tiene alternativa y la Administración no se la ha ofrecido, el juzgado pide un informe a la Administración competente sobre los recursos que tiene. Si no responde o dice que no tiene, el tribunal suspende el proceso hasta que se garantice una alternativa habitacional adecuada.
- La suspensión se revisa cada doce meses.
- Se levanta si desaparece la vulnerabilidad, si se ofrece una alternativa adecuada y el inquilino la rechaza sin causa justificada, o a los tres años de haberse acordado.
- Si el propietario es una persona física, o una empresa dedicada al alquiler asequible o social, la Administración le compensa como máximo la renta dejada de cobrar, los suministros impagados y las costas.
- El inquilino sigue obligado a pagar la renta: la suspensión no la borra.
Cuándo no se aplica
- Cuando el juez aprecia que debe prevalecer la vulnerabilidad del propietario, salvo que sea una empresa o un gran tenedor.
- Cuando el propietario es una persona física con dos viviendas o menos: en ese caso no prevalece la vulnerabilidad económica del inquilino.
- En los desahucios por impago en los que entra en juego la nueva enervación extraordinaria, que obliga a la Administración a pagar la deuda si no ofrece alternativa en dos meses (artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, añadido por el mismo decreto).
Cómo se acredita la vulnerabilidad
De dos formas: con un informe de los servicios sociales, o aplicando los criterios del artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esos criterios tienen en cuenta si la renta más los suministros superan el 30 % de los ingresos del hogar y si esos ingresos no llegan a tres veces el IPREM, con límites más altos por cada hijo a cargo, por cada persona mayor de 65 años o dependiente, y de cinco veces el IPREM si hay alguien con discapacidad de al menos el 33 % o dependencia.
¿Vale para desahucios que ya estaban en marcha?
Sí, si todavía no se ha practicado el lanzamiento. La disposición transitoria segunda del decreto lo extiende a las ejecuciones en curso, y se puede pedir aunque ya se hubiera agotado la suspensión ordinaria de dos o cuatro meses que preveía la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al presentar la solicitud con su documentación, el letrado de la Administración de Justicia suspende provisionalmente el lanzamiento hasta que el juez resuelva.
Qué hacer si estás en esta situación
- Ve a los servicios sociales de tu ayuntamiento cuanto antes y pide el informe de vulnerabilidad.
- Comunica al juzgado tu situación y aporta la documentación. Si tienes ingresos bajos, puedes pedir abogado de oficio por justicia gratuita.
- Sigue pagando lo que puedas y guarda los justificantes.
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