Qué ha pasado, en orden
- 29 de septiembre de 2026. El Gobierno aprueba los Reales Decretos-ley 26/2026 (medidas generales de vivienda) y 27/2026 (renovación automática de los contratos).
- 2 de octubre. El Congreso vota en contra de los dos y quedan derogados. Ya había pasado en abril con el Real Decreto-ley 8/2026, el de la prórroga por la guerra de Irán.
- 5 de octubre. Se disuelven el Congreso y el Senado y se convocan elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026 (Real Decreto 806/2026).
- 6 de octubre. El Consejo de Ministros aprueba dos decretos nuevos que recuperan casi todo lo anterior con ajustes: el Real Decreto-ley 29/2026 y el Real Decreto-ley 28/2026. Se publican en el BOE el 7 de octubre.
¿Qué está en vigor ahora mismo?
El Real Decreto-ley 29/2026, desde el 8 de octubre de 2026. Pero con una condición: como las Cortes están disueltas, tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso en el plazo de 30 días que fija el artículo 86 de la Constitución. Ese plazo se cuenta en días hábiles (artículo 90.1 del Reglamento del Congreso), así que la votación puede llegar hasta mediados de noviembre. Si no lo convalida, queda derogado igual que sus predecesores. Según lo publicado en prensa, el PNV ha anunciado su voto a favor de este decreto, lo que haría posible su convalidación, pero hasta que se vote no es seguro.
El Real Decreto-ley 28/2026, el de la renovación automática, no se aplica hasta el 15 de noviembre de 2026, y también necesita la convalidación. Los mismos partidos que permitirían salvar el primero han anunciado que votarán en contra de este.
Actualizaremos este artículo en cuanto se vote. Mientras tanto, lo que sigue describe lo que dice hoy el BOE.
¿Se queda o cae? Te avisamos en cuanto se vote
Un solo correo, cuando se sepa el resultado, con lo que cambia para tu alquiler y cómo comprobar tu contrato. Después borramos tu dirección.
La subida del alquiler: tope del 2 % hasta finales de 2027
Si tu contrato cumple año entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 dice que la subida es la que pactéis de nuevo y, sin nuevo pacto, no puede superar el 2 %. Si tu renta ya está por encima del límite del sistema estatal de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida. El decreto no lo limita a las zonas tensionadas, y el Ministerio ha publicado una calculadora para comprobarlo: te explicamos cómo usarla en la calculadora del alquiler del Ministerio.
Además, el decreto reescribe el artículo 18.1 de la LAU: si el contrato no prevé actualización, no hay subida; si la prevé sin decir con qué índice, se usa el IRAV; y en todo caso la subida no puede exceder la variación del IRAV. Y extiende ese tope también a los contratos firmados antes de mayo de 2023, que hasta ahora se regían por el IPC. Lo explicamos en qué es el IRAV y en cuándo una subida de renta es ilegal.
Prórroga extraordinaria de hasta dos años
Si tu prórroga obligatoria de cinco años (siete si el casero es una empresa) termina antes del 31 de diciembre de 2028, o estás al final de la prórroga tácita, y llevas ocho meses al corriente de pago, puedes pedir hasta dos años más en las mismas condiciones. El casero solo puede negarse en supuestos tasados. Lo tienes paso a paso, con lo que tiene que decir la solicitud, en la prórroga extraordinaria de 2 años.
La fianza: el documento de finalización
Es el cambio que más va a notar quien deja un piso. El nuevo artículo 36.7 de la LAU obliga a firmar, al entregar las llaves, un documento con el estado de la vivienda. Si no se firma, o se firma sin anotar desperfectos, se presume que entregaste el piso en estado adecuado. Para retenerte la fianza, el casero tendrá que probar los daños. Lo desarrollamos en el documento de finalización del alquiler.
El decreto también toca el artículo 36.5: la garantía adicional sigue limitada a dos mensualidades en contratos de hasta cinco o siete años, pasa a ser de una mensualidad como máximo en los temporales, y ya no se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago.
IBI y otros gastos: lo que ya no te pueden repercutir
El nuevo artículo 20.1 de la LAU dice que en ningún caso podrán imponerse al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo que él sea el obligado tributario. Eso incluye el IBI. Los gastos de comunidad solo se pueden repercutir si el edificio está en propiedad horizontal, por escrito y con el importe anual fijado. Y el apartado 2 prohíbe cargarte, «bajo ningún concepto o denominación», gastos de gestión inmobiliaria o de formalización del contrato, incluidas las renovaciones.
Ojo con un matiz: el decreto no dice expresamente que esto se aplique a los contratos firmados antes del 8 de octubre. Si tu contrato es anterior y te repercute el IBI, la cláusula no queda anulada automáticamente; es un punto que conviene revisar caso por caso. Más contexto en quién paga la agencia y los gastos.
Reparaciones: puedes hacerlas tú y descontarlas
El nuevo artículo 21.5 de la LAU da al inquilino una herramienta que no tenía: si hay daños que afectan a la habitabilidad, seguridad o salubridad, puedes requerir al casero por escrito con un presupuesto razonable. Tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla. Si no responde o se niega sin justificación, puedes hacer la obra y descontar su importe de las rentas futuras, con la factura como prueba. Ver quién paga las reparaciones.
Irte antes de tiempo ya no tiene penalización
El artículo 11 de la LAU mantiene que puedes irte pasados seis meses avisando con treinta días, pero ahora añade que ese desistimiento no genera derecho a indemnización para el casero. Hasta ahora se podía pactar una mensualidad por año que quedara por cumplir. En contratos temporales puedes irte al mes, avisando con diez días. Más en irse del piso antes de tiempo.
Contratos de temporada y alquiler de habitaciones
El decreto da al alquiler temporal un régimen propio. El contrato tiene que decir la causa real y acreditable del desplazamiento del inquilino, y la carga de probarla es del casero. Si no la recoge, se trata como vivienda habitual desde el primer día, con sus cinco años de duración (artículo 7.2). La duración máxima es, como regla, de doce meses, y si se encadenan más de dos contratos temporales entre las mismas partes el primero se considera de vivienda habitual (artículo 9 bis). Ver contrato de temporada o vivienda habitual.
El alquiler de una habitación pasa a ser expresamente arrendamiento de vivienda (artículo 2), y la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta del piso completo (artículo 17.9).
Venta del piso: el derecho de tanteo ya no se puede renunciar
El nuevo artículo 25.8 de la LAU prohíbe pactar la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente. Si el piso se vende junto con otros, la notificación tiene que decir el precio imputado a tu vivienda y con qué criterios. Ver el derecho de tanteo y retracto.
Desahucios de personas vulnerables
El decreto suspende hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando el demandante es un fondo dedicado a comprar viviendas o carteras de préstamos por debajo de su valor, y regula una suspensión con compensación al propietario en otros casos. Si estás en esta situación, el primer paso son los servicios sociales de tu ayuntamiento, que son quienes emiten el informe de vulnerabilidad.
Lo que está en el aire: la renovación automática
El Real Decreto-ley 28/2026 reescribiría el artículo 10 de la LAU para que, pasados los cinco o siete años, el contrato se renueve por periodos de la misma duración salvo que alguien avise. El casero tendría que preavisar con seis meses y, si no renueva, pagar una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas con el sistema estatal de precios de referencia, salvo causas tasadas como necesitar la vivienda para él o un familiar.
Hoy no está en vigor. Entraría en vigor el 15 de noviembre aunque todavía no se hubiera votado, porque el plazo para convalidarlo se cuenta en días hábiles y llega hasta mediados de noviembre: podría estar vigente unos días y caer después. Con los apoyos anunciados, lo más probable es que no salga. Si recibes estos días una carta de no renovación, recuerda que el decreto dice que las comunicaciones hechas antes de su publicación conservan su eficacia y no generan indemnización.
Y ahora, ¿qué hago con mi contrato?
Lo práctico es mirar tres fechas en tu contrato: cuándo cumple año (para la subida), cuándo acaba la prórroga obligatoria (para la prórroga extraordinaria) y, si te vas, cuándo entregas las llaves (para el documento de finalización y la fianza). Y repasar las cláusulas de gastos, seguro de impago y penalización por salida anticipada, que son las que más han cambiado.
Eso es justo lo que hace LeaseGuard: subes tu contrato, lo contrasta cláusula a cláusula con la ley vigente y te dice qué puede ser nulo y por qué artículo. Si te toca reclamar, te prepara el burofax. El diagnóstico es gratis.