¿Qué pasa si no se convalida el decreto de vivienda? Lo que conservas y qué hacer ya

Qué es la convalidación y por qué este decreto la necesita

Un real decreto-ley es una norma que aprueba el Gobierno por urgencia y que entra en vigor sin pasar antes por las Cortes. La contrapartida está en el artículo 86.2 de la Constitución: el Congreso tiene que votarlo en los 30 días siguientes a su promulgación. Si lo convalida, sigue vigente. Si no, queda derogado.

Como las Cortes se disolvieron el 5 de octubre para las elecciones del 29 de noviembre de 2026, la votación no la hace el Pleno sino la Diputación Permanente del Congreso, que asume esa función mientras no hay Cámara (artículo 78.2 de la Constitución). El Real Decreto-ley 29/2026 se promulgó el 6 de octubre, así que la votación tiene que llegar hacia mediados de noviembre: el plazo se cuenta en días hábiles.

No es una hipótesis de manual. Este año ya han caído tres decretos de vivienda: el 8/2026 en abril y el 26/2026 y el 27/2026 el 2 de octubre. El 29/2026 recupera casi todo lo que traían esos dos últimos. El orden completo de los acontecimientos está en qué cambia con los decretos de octubre.

¿Se va a convalidar?

No se sabe hasta que se vote. Según lo publicado en prensa, el PNV ha anunciado su voto a favor del Real Decreto-ley 29/2026, lo que permitiría convalidarlo, y en contra del 28/2026, el de la renovación automática de los contratos. Pero un anuncio no es un voto, y este año ya se han visto apoyos que cambiaban en el último momento. Lo prudente es organizarse para los dos escenarios.

¿Se vota el 16 de octubre? Hubo noticias que lo daban por hecho, pero según el orden del día que publicaron varios medios el 7 de octubre, la sesión de la Diputación Permanente de ese viernes incluye otros dos decretos, no los de vivienda. Estos irían a una sesión posterior, dentro del plazo. Hasta que se vote, todo lo que explicamos aquí sigue en pie.

Si no se convalida: qué deja de aplicarse

El decreto quedaría derogado desde que se publique en el BOE el acuerdo del Congreso, y volvería a regir la ley que había antes del 8 de octubre. La derogación mira hacia delante: como regla general, no anula lo que ya se hizo mientras estuvo vigente. Pero «lo que ya se hizo» no siempre está claro, y es ahí donde está la letra pequeña. Medida por medida:

• Tope del 2 % en la subida. Se aplica a las actualizaciones que tocan mientras el decreto está en vigor. Si tu contrato cumple año después de la derogación, la subida volvería a regirse por el límite general del IRAV. Una actualización ya aplicada con el 2 % no se recalcula hacia atrás.
• Prórroga extraordinaria de dos años. Es la medida con más discusión. Hay juristas que defienden que quien la pidió mientras estaba vigente tiene un derecho ya ejercido, no una expectativa; y el propio Real Decreto-ley 29/2026 da por válidas las solicitudes hechas con el 8/2026, que había caído en abril. Pero si el 29 cae, no hay ninguna norma que diga expresamente qué pasa con las solicitudes hechas con él. Más en la prórroga extraordinaria de dos años.
• Contratos firmados mientras está vigente. Lo habitual es juzgar un contrato con la ley que regía cuando se firmó. Si firmas durante estas semanas, la prohibición de repercutirte el IBI, de exigirte un seguro de impago o de cobrarte por irte antes tiene un buen argumento para seguir valiendo para tu contrato aunque el decreto caiga después. Un buen argumento, no una garantía.
• Documento de finalización de la fianza. Si entregas las llaves con el decreto en vigor, la presunción de que dejaste el piso en buen estado nace en ese momento. Si las entregas después de una derogación, ya no contarías con ella. Lo explicamos en el documento de finalización.
• Suspensión de desahucios. Afecta a procedimientos en marcha y depende mucho de en qué punto esté cada uno. Si es tu caso, no esperes a la votación: habla ya con los servicios sociales de tu ayuntamiento y con un abogado (si no puedes pagarlo, pide uno de oficio). Ver la suspensión de desahucios.

Qué te conviene hacer antes de la votación

Si el decreto se convalida, nada de esto sobra. Y si cae, es lo que te deja en mejor posición. Son tres cosas concretas:

1. Si puedes pedir la prórroga extraordinaria, pídela ya. Tienes derecho si tu contrato llega al final de la prórroga obligatoria (o de la tácita) antes del 31 de diciembre de 2028 y llevas ocho meses al corriente de pago. Hazlo por un medio que deje constancia de fecha y contenido, como un burofax con certificación de contenido: si el decreto cae, la fecha de tu solicitud será lo primero que se discuta.
2. Si te toca la subida estos días, mira la fecha. Si tu contrato cumple año antes de la votación, la subida no puede pasar del 2 % salvo que pactes otra cosa. Nadie puede obligarte a firmar un pacto nuevo con una subida mayor «por si acaso el decreto cae».
3. Si vas a entregar las llaves, que quede por escrito. Pide el documento de finalización con el estado del piso, fotos con fecha y la lectura de los contadores. Te sirve con decreto o sin él: sin decreto, es la prueba que necesitarás para recuperar la fianza.

¿Y el decreto de la renovación automática?

El Real Decreto-ley 28/2026 es otra norma. No está en vigor: lo estaría desde el 15 de noviembre, y también necesita la convalidación. Haría que los contratos se renovasen solos al acabar los cinco o siete años y obligaría al casero que no renueve a pagar una indemnización, salvo en casos tasados. Con los apoyos anunciados en prensa, es el que más probabilidades tiene de no salir. Hoy no cuentes con él.

Y después de las elecciones

Las Cortes que salgan del 29 de noviembre podrán tramitar como ley lo que se convalide, cambiarlo o dejarlo como está. Es decir, el alquiler va a seguir moviéndose durante meses. Revisamos este artículo cada vez que hay una novedad en el BOE.

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