Qué cambia: la habitación ya es «vivienda» para la ley
Hasta ahora, la interpretación mayoritaria de los tribunales era que el alquiler de una habitación en un piso compartido no era un arrendamiento de vivienda en el sentido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino un contrato regido por el Código Civil. En la práctica, eso significaba que el contrato decía lo que el casero quisiera sobre la duración, la fianza o la salida.
El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, reescribe el artículo 2.1 de la LAU para incluir expresamente el arrendamiento de una habitación o estancia de la vivienda dentro del arrendamiento de vivienda. Quien vive en una habitación como residencia habitual pasa a tener las mismas reglas de base que quien alquila el piso entero. Quedan fuera los alojamientos de programas de entidades sociales para personas en situación de vulnerabilidad.
Qué derechos tienes ahora
Si tu contrato de habitación se firmó a partir del 8 de octubre de 2026 y es tu vivienda habitual, se le aplican las reglas de la LAU para la vivienda. Las que más se notan en el día a día:
- Duración. Aunque el contrato diga un año, puedes prorrogarlo año a año hasta los cinco (siete si el casero es una empresa), según el artículo 9. Ver cuánto dura un contrato de alquiler.
- Fianza y garantías. Una mensualidad de fianza legal y, como mucho, dos más de garantía adicional (artículo 36). Y no te pueden exigir que pagues un seguro de impago.
- Salida anticipada. Pasados seis meses puedes irte avisando con 30 días, y ese desistimiento no da derecho a indemnización al casero (artículo 11). Ver irse del piso antes de tiempo.
- Subidas. La renta solo puede actualizarse si el contrato lo prevé, y con los mismos límites que un piso: hasta el 31 de diciembre de 2027, sin nuevo pacto, no más del 2 %. Ver cuándo una subida de renta es ilegal.
- Gastos. La agencia la paga el propietario, y los tributos de la vivienda, como el IBI, no te los pueden imponer (artículo 20.1).
El tope nuevo: las habitaciones no pueden sumar más que el piso
El nuevo artículo 17.9 de la LAU añade un límite pensado precisamente para los pisos compartidos: la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez en una vivienda no puede superar la renta que tendría el contrato del piso completo.
Un ejemplo para verlo: si en un piso hay cuatro habitaciones alquiladas a 450 € cada una, suman 1.800 € al mes. Si el contrato de ese piso entero sería de 1.200 €, las habitaciones están cobrando por encima de lo que permite la norma.
La dificultad está en la prueba: tú no sabes lo que pagan tus compañeros ni a cuánto se alquilaría el piso completo. Lo que sí puedes hacer es hablar con quienes viven contigo y comparar con anuncios de pisos parecidos en la zona. Si la diferencia es grande, es un punto que conviene consultar antes de reclamar.
Habitación para estudiar o trabajar unos meses
Si alquilas la habitación por un motivo temporal (un curso, unas prácticas, un traslado de trabajo de unos meses), puede tratarse de un alquiler temporal, que tiene sus propias reglas desde este mismo decreto: el contrato tiene que expresar la causa real y acreditable, por regla general no puede pasar de doce meses y, si no recoge la causa, se trata como vivienda habitual desde el principio (artículo 7.2). Lo explicamos en contrato de temporada o vivienda habitual.
¿Y si mi contrato de habitación es anterior al 8 de octubre?
El decreto no dice expresamente que estas reglas se apliquen a los contratos de habitación ya firmados, así que lo prudente es no darlo por hecho: un contrato anterior se seguirá leyendo, en principio, con el régimen que tenía cuando se firmó. Eso no significa que valga todo lo que dice: cláusulas desproporcionadas, sobre todo si el casero es una empresa, pueden discutirse igualmente.
Si el contrato se renueva o se firma uno nuevo a partir del 8 de octubre, ese nuevo contrato ya entra en el régimen de la LAU.
Recuerda además que el decreto está pendiente de convalidar por la Diputación Permanente del Congreso. Si no se convalidara, estas reglas dejarían de aplicarse a los contratos que se firmen después: lo explicamos en qué pasa si no se convalida el decreto.
Revisa tu contrato de habitación
Los contratos de habitación suelen estar hechos con modelos pensados para un régimen que ya no es el suyo: duraciones cortas sin prórroga, garantías por encima del límite, penalizaciones por irse antes. LeaseGuard lee tu contrato con la ley vigente, te marca qué cláusulas pueden ser nulas y por qué artículo, y si te toca reclamar te prepara el burofax. El diagnóstico es gratis.