¿Está en vigor la renovación automática del alquiler?
No. El Real Decreto-ley 28/2026 se publicó en el BOE el 7 de octubre de 2026, pero su disposición final segunda retrasa la entrada en vigor al 15 de noviembre de 2026. Y, como todo decreto-ley, tiene que convalidarlo el Congreso en los 30 días siguientes a su promulgación (artículo 86.2 de la Constitución). Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, esa votación la hace la Diputación Permanente.
Según la prensa, la votación está prevista para el 12 de noviembre, el día siguiente a la huelga general por la vivienda convocada para el 11, y el PNV ha anunciado su voto en contra de este decreto. Con ese voto, los grupos que se oponen suman mayoría. Si se rechaza el día 12, queda derogado tres días antes de entrar en vigor y no llegaría a aplicarse a ningún contrato. Un anuncio no es un voto, así que lo prudente es saber qué cambiaría por si sale.
El otro decreto de ese día, el 29/2026, sí está en vigor desde el 8 de octubre y es el que trae el tope del 2 % y la prórroga de dos años. Qué pasa con él si cae, en qué pasa si no se convalida el decreto de vivienda.
¿Se queda o cae? Te avisamos en cuanto se vote
Un solo correo, cuando se sepa el resultado, con lo que cambia para tu alquiler y cómo comprobar tu contrato. Después borramos tu dirección.
Qué cambiaría: la ley de hoy y la del decreto
El decreto reescribe entero el artículo 10 de la LAU, que regula lo que pasa cuando el contrato ya ha cumplido su duración mínima de cinco años (siete si el casero es una empresa). La diferencia, punto por punto:
- Al acabar los cinco o siete años. Hoy, si nadie avisa, el contrato se prorroga por años hasta un máximo de tres más. Con el decreto se prorrogaría «tácita y obligatoriamente» por plazos sucesivos de cinco años (siete si el casero es persona jurídica), sin límite de veces.
- Preaviso del casero. Hoy, cuatro meses antes del vencimiento. Con el decreto, seis meses.
- Preaviso del inquilino. Dos meses en los dos casos.
- Si el casero no renueva. Hoy no paga nada. Con el decreto tendría que indemnizarte, salvo en los casos que veremos abajo.
- Si después os ponéis de acuerdo en seguir. La prórroga que pactéis no podría ser más corta de cinco o siete años, y sería nula cualquier condición nueva que te perjudique frente al contrato original (nuevos apartados 3 y 4 del artículo 10).
La duración de hoy, con más detalle, en cuánto dura un contrato de alquiler.
La indemnización: cómo se calcula
El casero que no renueve te debería la mayor de estas dos cantidades:
- Doce mensualidades, o
- una mensualidad por cada año que hayas vivido en la vivienda, prorrateando por meses y por días lo que no llegue al año.
La mensualidad no es tu renta, sino el valor superior del rango que el sistema estatal de referencia de precios del alquiler (el buscador SERPAVI del Ministerio) da a tu vivienda. Solo si la vivienda no tiene valor individualizado se usa la renta vigente de tu contrato en la fecha de la carta.
Un ejemplo con números redondos: si el valor superior de tu vivienda es de 950 € al mes y llevas ocho años, cobrarías 11.400 € (doce mensualidades, porque es más que ocho). Si llevas catorce años y tres meses, cobrarías 13.537,50 € (14,25 mensualidades).
La indemnización se paga al entregar la vivienda. Y si el casero vende el piso, el comprador hereda la obligación: la venta no te quita el derecho.
Cuándo no habría que pagarla
El nuevo artículo 10.2 enumera cinco casos. El casero tendría que indicarlo «de forma expresa, detallada y por escrito» en la propia carta de no renovación. Es un requisito de la ley, no un detalle de forma.
- Necesita la vivienda. Si es una persona física y la quiere como vivienda permanente para él, para familiares hasta el segundo grado (padres, hijos, hermanos, abuelos, nietos) o para su cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Si a los tres meses de que entregues las llaves no se ha instalado nadie, salvo fuerza mayor, la indemnización se vuelve exigible. Hoy la regla de la necesidad es más estrecha: lo explicamos en cuándo puede el casero recuperar el piso para un familiar.
- No vives allí. Si no has habitado la vivienda más de seis de los doce meses anteriores a la carta, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidar a un familiar) o que sigan viviendo en ella tu cónyuge o tus hijos dependientes (artículo 7.1 de la LAU).
- Tienes otra vivienda. Si en la fecha de la carta eres dueño, usufructuario o tienes un derecho de uso sobre otra vivienda apta en el mismo municipio y puedes ocuparla.
- Firmáis un contrato nuevo.
- Rechazas un contrato nuevo razonable. Si dentro del plazo de preaviso te ofrece de forma fehaciente un contrato nuevo sobre la misma vivienda de al menos cinco años (siete si es empresa), con una renta que respete el límite del artículo 17.6 de la LAU aunque no estés en zona tensionada (en la práctica, no más que la renta actual con su actualización, salvo los incrementos tasados de ese artículo), y lo rechazas.
Hay un sexto caso escondido en el artículo 10.1: si cumples los requisitos de una prórroga legal que el casero esté obligado a aceptar y no la pides, pierdes la indemnización. Si la pides, no la pierdes: se aplaza al final de esa prórroga.
Mi contrato es anterior: ¿me afectaría?
Sí, pero no de golpe. La disposición transitoria única del decreto aplica la regla nueva a los contratos vigentes solo en los vencimientos posteriores al 15 de noviembre, con estos matices:
- Cartas enviadas antes del 7 de octubre de 2026. Si el casero te comunicó válidamente que no renovaba antes de que se publicara el decreto, esa carta sigue valiendo y no da derecho a indemnización, aunque después se te aplique una prórroga extraordinaria.
- Contrato que vence en menos de seis meses. Si al entrar en vigor el decreto te quedan menos de seis meses, el casero podría seguir avisando con cuatro.
- Contrato ya en la prórroga tácita. Si ya estás en los tres años de prórroga anual, sigues en ella hasta que termine; al acabar, se aplicaría el régimen nuevo.
- Contrato en tácita reconducción (el que sigue mes a mes o año a año después de agotar todas las prórrogas). Entraría en el régimen nuevo en su primer vencimiento, contando para los cinco años todo el tiempo desde que se firmó el contrato original.
¿Y la prórroga extraordinaria de dos años?
Son dos piezas que encajan. La prórroga de dos años del Real Decreto-ley 29/2026 sirve de puente para los contratos cuya extinción ya estaba decidida. Si el 28/2026 saliera adelante, la de dos años no se aplicaría cuando ya proceda la renovación automática por cinco años (disposición adicional primera). Y si se te aplica después de una carta de no renovación, el contrato terminaría al acabar esa prórroga y, si el casero no tiene ninguna de las causas del 10.2, te debería la indemnización, salvo que la carta fuera anterior al 7 de octubre.
Lo que sí puedes hacer ya, salga o no el 28/2026, está en la prórroga extraordinaria de dos años.
Si estos días te llega una carta de no renovación
Mientras no se vote, lo que rige es el artículo 10 de hoy. Lo práctico:
- Guarda la carta y la fecha en que la recibiste. El plazo de preaviso y las reglas transitorias dependen de ella.
- Calcula cuántos años lleva tu contrato. Si aún no ha cumplido los cinco o siete, el casero no puede negarse a renovar salvo la necesidad del artículo 9.3. Lo tienes paso a paso en mi casero no me renueva el contrato.
- Mira si puedes pedir la prórroga de dos años. Si puedes, pídela por escrito y con prueba de recepción. Con el 28/2026 en vigor, no pedirla te haría perder la indemnización.
- No firmes nada nuevo con prisas. Si te ofrecen un contrato nuevo, compara la renta y las condiciones con las del actual antes de contestar.
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