1. ¿Cuántos años lleva tu contrato?
Es lo primero porque lo cambia todo. La LAU garantiza al inquilino una duración mínima de cinco años, o siete si el casero es una persona jurídica (una sociedad, un fondo). Aunque el contrato diga «un año», al vencer se prorroga por obligación año a año hasta llegar a ese mínimo (artículo 9.1). Durante ese tiempo el casero no puede negarse a renovar; solo tú puedes irte, avisando con treinta días.
La única forma de que el casero recupere la vivienda antes es la necesidad del artículo 9.3: que sea persona física, que haya pasado un año, que la necesidad para él o un familiar de primer grado estuviera escrita en el contrato y que te avise con dos meses. Lo explicamos en cuándo puede el casero recuperar el piso para un familiar.
Cuenta los años desde la fecha del contrato o desde que te dieron las llaves, si fue después. Y fíjate en la fecha de firma: estos plazos son los de los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019. Más detalle en cuánto dura un contrato de alquiler.
2. ¿El aviso llegó con cuatro meses?
Si ya han pasado los cinco o siete años, el casero puede no renovar sin dar ningún motivo, pero tiene que avisarte con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento (artículo 10.1 de la LAU).
Si no avisa a tiempo, el contrato se prorroga obligatoriamente un año más, y así sucesivamente hasta un máximo de tres años. Durante esa prórroga tú puedes irte al final de cada anualidad avisando con un mes. Un aviso que llega con tres meses y medio no te echa: te da otro año.
Lo que cuenta es la fecha en que lo recibiste, no la que pone la carta. Por eso guarda el sobre, el justificante del burofax o el correo tal como te llegó. Y comprueba bien cuál es la fecha de vencimiento: es el aniversario del contrato, no el día que al casero le venga bien.
3. ¿Puedes pedir la prórroga extraordinaria de dos años?
Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 permite pedir una prórroga de hasta dos años, por plazos anuales y con las mismas condiciones, si se cumplen estas dos cosas:
- Tu prórroga obligatoria de cinco o siete años termina antes del 31 de diciembre de 2028, o está terminando tu prórroga tácita o la tácita reconducción.
- Estás al corriente de pago y lo has estado los ocho meses anteriores.
La tienes que pedir tú, por escrito y con prueba de recepción. El casero solo puede negarse si habéis pactado otra cosa, si firmáis un contrato nuevo o si te comunica en plazo que necesita la vivienda para él o un familiar de primer grado. El decreto está pendiente de convalidación, así que, si te corresponde, conviene pedirla cuanto antes. Requisitos y cómo hacerlo, en la prórroga extraordinaria de dos años.
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¿Te afecta el decreto? Compruébalo con lo que sabes de memoria
Pregunta 1
4. ¿Estás en zona tensionada o en situación de vulnerabilidad?
La LAU tiene otras dos prórrogas que mucha gente no conoce:
- Zona tensionada: hasta tres años más por plazos anuales, con las mismas condiciones (artículo 10.3). El casero tiene que aceptarla salvo excepciones parecidas a las de la prórroga de dos años, y se aplica con preferencia sobre ella. Solo hay zonas tensionadas en cinco comunidades: mira la lista de zonas tensionadas.
- Vulnerabilidad: hasta un año más (artículo 10.2). Hay que acreditar la situación de vulnerabilidad social y económica con un informe o certificado de los servicios sociales emitido en el último año, y el casero está obligado a aceptarla si es un gran tenedor.
¿Y si me ofrece un contrato nuevo con más renta?
Es frecuente: «no te renuevo, pero si quieres seguir, firmamos uno nuevo por 200 € más». No tienes obligación de aceptarlo. Mientras tu contrato siga vigente o prorrogado, la renta solo sube según la cláusula de actualización que firmaste y, hasta el 31 de diciembre de 2027, sin pasar del 2 % salvo un pacto nuevo. Lo explicamos en cuándo es ilegal una subida de renta.
Si estás en zona tensionada, además, la renta del contrato nuevo no puede superar la del actual con su actualización, salvo los incrementos tasados del artículo 17.6. Y antes de firmar un contrato nuevo, recuerda que firmarlo te hace perder la prórroga extraordinaria que podías pedir.
¿Qué cambiaría el decreto 28/2026?
Si llegara a aplicarse, al cumplir los cinco o siete años el contrato se renovaría solo por otros cinco o siete, el casero tendría que avisar con seis meses y, si no renueva, te debería una indemnización de al menos doce mensualidades, salvo causas tasadas. Entraría en vigor el 15 de noviembre de 2026, pero antes tiene que convalidarse, y según la prensa no cuenta con los apoyos. Las cartas enviadas antes del 7 de octubre de 2026 seguirían valiendo y no darían indemnización. Todo el detalle en la renovación automática del alquiler.
Si al final te vas
Entrega las llaves por escrito y pide el documento de finalización con el estado del piso y las lecturas de los contadores: desde el 8 de octubre de 2026, si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que entregaste la vivienda en buen estado. Lo tienes en el documento de finalización y, si después no te devuelven el dinero, en cómo recuperar la fianza.
Todas las fechas que deciden si te quedas o te vas están en tu contrato. LeaseGuard lo lee contigo: te dice cuándo vence cada plazo, qué prórrogas puedes pedir y qué cláusulas no se sostienen, con el artículo exacto. El diagnóstico es gratis.