La regla: cuatro requisitos que se tienen que cumplir todos
Durante los cinco primeros años de contrato (siete si el casero es una empresa), el contrato se prorroga año a año por obligación y el casero no puede negarse (artículo 9.1 de la LAU). La única excepción es la necesidad del artículo 9.3, y solo funciona si se dan a la vez estas cuatro condiciones:
- El casero es una persona física. Una sociedad, un fondo o cualquier persona jurídica no puede usar esta vía. Ver qué cambia si tu casero es una empresa.
- Ha pasado el primer año de contrato.
- La necesidad estaba escrita en el contrato. La ley exige que, «al tiempo de su celebración», se hiciera constar en el contrato «de forma expresa» la necesidad de ocupar la vivienda antes de los cinco años. Si tu contrato no dice nada, el casero no puede recuperarla por esta vía antes de que se cumplan.
- Es para quien la ley permite. Para él, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
El requisito de que conste en el contrato existe para los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, cuando el Real Decreto-ley 7/2019 dio al artículo 9.3 su redacción actual. Antes bastaba con comunicarlo, pero los contratos de entonces ya han superado su plazo mínimo.
¿Qué familiares cuentan?
Primer grado son los padres y los hijos, también los adoptivos. Nada más. No cuentan los hermanos, los abuelos ni los nietos (segundo grado), ni los sobrinos (tercero), ni la pareja actual del casero ni la de su hijo. El cónyuge solo entra en el caso concreto de una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad: por ejemplo, cuando el casero se divorcia y su excónyuge necesita la vivienda.
Si la carta dice «para mi hermana» o «para mi nieto», dentro de los cinco primeros años no sirve para echarte.
¿Y si mi contrato tiene una cláusula genérica?
Hay contratos con frases del tipo «el arrendador podrá recuperar la vivienda si la necesita para sí o sus familiares». La ley pide que se haga constar la necesidad «de forma expresa», y una fórmula de plantilla que vale para cualquier caso se discute precisamente por eso. Los tribunales no han dado una respuesta única, así que no se puede dar por buena ni por mala sin leer la cláusula exacta y lo que dice la carta.
Lo que sí es claro es que, con cláusula o sin ella, la necesidad tiene que ser real. Si después no se instala nadie, entra en juego la protección que explicamos más abajo.
Cómo tiene que avisarte
El casero tiene que comunicarte que necesita la vivienda especificando la causa y con al menos dos meses de antelación a la fecha en que la vaya a necesitar. Si no llegáis a otro acuerdo, tienes que entregar la vivienda en ese plazo.
La ley no exige una forma concreta, pero un aviso de palabra o un WhatsApp ambiguo es difícil de probar para los dos. Si te llega por escrito, guarda el original y la fecha de recepción. Si contestas, hazlo también por escrito, por ejemplo con un burofax con certificación de contenido.
¿Y si al final no se muda nadie?
Es la parte que más protege al inquilino y la que menos se conoce. Si a los tres meses de terminar el contrato o de que dejes la vivienda no la ha ocupado el casero ni el familiar que alegó, tienes treinta días para elegir entre dos opciones (artículo 9.3, tercer párrafo):
- Volver a la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años, con las mismas condiciones que tenías, y que te pague los gastos que te supuso el desalojo hasta que vuelvas.
- Una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quedara hasta completar los cinco.
El casero solo se libra si la vivienda no se ocupó por fuerza mayor: algo que no se podía prever o que, previsto, era inevitable. Cambiar de idea no lo es.
Como los plazos son cortos, empieza a reunir pruebas desde que te vas: si el piso aparece anunciado en un portal, fotos del buzón, el empadronamiento, lo que vean los vecinos. El plazo de treinta días corre desde que se cumplen los tres meses.
Pasados los cinco años: ya no necesita ningún motivo
Cuando el contrato ha cumplido los cinco años (o siete), el casero ya no tiene que alegar necesidad: le basta con avisarte de que no renueva con al menos cuatro meses de antelación (artículo 10.1). Lo explicamos en mi casero no me renueva el contrato.
Pero aquí la necesidad vuelve a importar, porque decide si te puedes quedar más tiempo:
- Prórroga extraordinaria de dos años. Si tu contrato acaba antes del 31 de diciembre de 2028 y llevas ocho meses al día, puedes pedirla (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación). El casero solo puede negarse, entre otros casos, si te comunica en los plazos y condiciones del artículo 9.3 que necesita la vivienda para él o un familiar de primer grado, aunque el contrato no lo previera. Ver la prórroga de dos años.
- Prórroga de zona tensionada de hasta tres años. Tiene la misma excepción de necesidad (artículo 10.3). Si no sabes si tu vivienda está en una, mira la lista de zonas tensionadas.
- Si saliera el decreto 28/2026. La necesidad sería una de las causas para no pagarte la indemnización por no renovar, y ahí sí se ampliaría a familiares de segundo grado. Pero no está en vigor y depende de una votación: lo contamos en la renovación automática del alquiler.
Si te llega la carta: qué comprobar antes de contestar
- ¿Cuántos años lleva tu contrato? Cuéntalos desde la fecha del contrato o desde que te dieron las llaves, si fue después.
- ¿Tu casero es una persona física? Mira quién firma como arrendador.
- ¿Tu contrato recoge la necesidad? Busca la cláusula de duración o una específica sobre recuperar la vivienda.
- ¿Para quién la pide y con cuánta antelación? Primer grado o cónyuge en los casos tasados, y al menos dos meses.
Si falla cualquiera de las cuatro dentro de los cinco primeros años, no tienes que irte en la fecha que te dicen. No dejes el piso por tu cuenta mientras lo aclaras: contesta por escrito y, si el casero insiste, habla con un abogado (si no puedes pagarlo, pide uno de oficio).
La respuesta a las cuatro preguntas está en tu contrato. LeaseGuard lo lee contigo: comprueba si recoge la necesidad del casero como exige la ley, cuándo vence cada plazo y qué cláusulas no se sostienen, con el artículo exacto. El diagnóstico es gratis.