Qué es una zona tensionada
Es un territorio que la comunidad autónoma declara «zona de mercado residencial tensionado» siguiendo el artículo 18 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Para hacerlo tiene que justificar con datos una de dos situaciones:
- Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, más gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler haya subido en los cinco años anteriores al menos tres puntos más que el IPC de esa comunidad.
La declaración dura tres años y puede prorrogarse año a año si siguen dándose esas circunstancias (artículo 18.2.d). Cada trimestre, el Ministerio de Vivienda publica en el BOE una resolución con las zonas declaradas. La decisión es de cada comunidad: el Estado no puede declararlas por su cuenta.
La lista oficial de zonas tensionadas (octubre de 2026)
El Real Decreto 851/2026, publicado en el BOE el 22 de octubre de 2026 para repartir ayudas entre las comunidades que las han declarado, recoge todas las declaraciones hasta la resolución del 24 de julio de 2026:
- Cataluña: 271 municipios, declarados en dos tandas (140 publicados en marzo de 2024 y 131 en octubre de 2024), entre ellos Barcelona. En la declaración de marzo de 2024 cuenta como gran tenedor quien tiene cinco o más viviendas en la zona. Esa primera tanda tiene efectos desde el 16 de marzo de 2024, así que sus tres años vencen en marzo de 2027 si la Generalitat no la prorroga.
- País Vasco: 18 municipios y un distrito, entre ellos Bilbao, Donostia/San Sebastián, Vitoria-Gasteiz, Barakaldo, Irun, Errenteria, Basauri y el distrito 2 de Galdakao.
- Navarra: 21 municipios, publicados en julio de 2025.
- Galicia: A Coruña y Santiago de Compostela.
- Asturias: solo barrios y núcleos concretos: los barrios de La Arena y Cimadevilla en Gijón, el de la Magdalena en Avilés, Luanco en Gozón, varios núcleos de Llanes (entre ellos el urbano, Posada, Nueva, Poo, Barro y Celorio) y Arenas y Poo en Cabrales.
En Asturias el municipio entero no basta: tienes que mirar si tu calle está dentro del barrio o núcleo declarado. En el resto, la declaración suele abarcar el municipio, pero conviene comprobarlo en la resolución.
¿Y Madrid, Andalucía o la Comunidad Valenciana?
No hay ninguna zona tensionada declarada fuera de esas cinco comunidades. Ni Madrid, ni Andalucía, ni la Comunidad Valenciana, ni Baleares, ni Canarias, ni el resto. Allí no se aplican los límites de renta de zona tensionada ni la prórroga de tres años, aunque los precios hayan subido mucho.
Eso no te deja sin protección. Hay reglas que valen en toda España:
- La subida anual de la renta no puede pasar del 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027 sin un nuevo pacto, y no procede ninguna si tu renta ya supera el índice de referencia oficial (disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación). Puedes comprobarlo con la calculadora del Ministerio.
- La prórroga extraordinaria de hasta dos años del mismo decreto, si tu contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028. Ver la prórroga de dos años.
- En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, los honorarios de la agencia los paga el casero. Y una subida de renta sin cláusula que la prevea no vale. Más en cuándo es ilegal una subida de renta.
Qué cambia en un contrato nuevo dentro de una zona tensionada
La regla principal está en el artículo 17.6 de la LAU: la renta del nuevo contrato no puede superar la del último contrato que estuvo vigente en esa vivienda en los cinco años anteriores, una vez aplicada su actualización anual. Además, el casero no puede cargarte gastos, cuotas o impuestos que no estuvieran ya en el contrato anterior.
Solo puede subir hasta un 10 % más sobre esa renta en cuatro casos tasados: una rehabilitación terminada en los dos años anteriores, una mejora que ahorre al menos un 30 % de energía, una mejora de accesibilidad acreditada, o un contrato de diez años o más (o con un derecho de prórroga hasta los diez años a tu elección).
Hay un límite más estricto en el artículo 17.7: la renta no puede pasar del índice de referencia oficial si el casero es un gran tenedor, o si la vivienda no se alquiló en los últimos cinco años y la declaración de la zona lo prevé. Gran tenedor es, en general, quien tiene más de diez viviendas o más de 1.500 m² de uso residencial, pero en una zona tensionada la comunidad puede bajarlo a cinco o más viviendas en ese ámbito (artículo 3.k de la Ley 12/2023).
Si alquilas por habitaciones, la suma de lo que pagáis todos no puede superar lo que costaría el piso entero, y en zona tensionada esa renta también respeta los límites anteriores (artículo 17.9).
Qué cambia cuando se acaba tu contrato
Cuando termina tu prórroga obligatoria de cinco o siete años, o la prórroga anual que viene después, puedes pedirle una prórroga extraordinaria por plazos anuales de hasta tres años, con las mismas condiciones del contrato (artículo 10.3 de la LAU). El casero tiene que aceptarla salvo que:
- hayáis pactado otros términos;
- firméis un contrato nuevo, que tendrá que respetar los límites de renta de los apartados 6 y 7 del artículo 17;
- o te haya comunicado en plazo que necesita la vivienda para él, sus padres o hijos o su cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, como explicamos en cuándo puede el casero recuperar el piso.
Esta prórroga y la de dos años del Real Decreto-ley 29/2026 no se suman: si estás en zona tensionada, se aplica con preferencia la de tres años.
Cómo comprobar si tu vivienda está en zona tensionada
- Mira si tu comunidad es una de las cinco. Si no lo es, no hay zona tensionada, digan lo que digan los anuncios.
- Busca tu municipio en la resolución del Ministerio o en la web de vivienda de tu comunidad, que publica el ámbito exacto.
- Comprueba la fecha. Los límites se aplican a los contratos firmados mientras la declaración está vigente. Si firmaste antes de que tu municipio se declarara, tu renta inicial no se revisa por ello.
- Si tu renta parece pasarse, pide el dato. Puedes preguntar al casero cuál era la renta del contrato anterior. El índice de referencia de tu vivienda lo consultas en el buscador SERPAVI del Ministerio.
Si la renta pactada supera el límite legal, esa parte choca con una norma imperativa: el artículo 6 de la LAU declara nulas las estipulaciones que empeoran lo que la ley garantiza al inquilino, y esa es la base para reclamar la diferencia. Antes de hacerlo, conviene tener claro qué dice exactamente tu contrato.
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