Qué dice exactamente la nueva norma
El Real Decreto-ley 29/2026 añade un apartado 7 al artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el mismo que regula la fianza. Dice dos cosas:
- Al terminar el contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda al entregar la posesión, en un documento de finalización del arrendamiento firmado por las dos.
- Si ese documento no se firma, o se firma sin reflejar ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación.
Está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El decreto tiene que ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso en un plazo de 30 días; si no lo fuera, esta regla dejaría de aplicarse. Te lo contamos en el resumen de los decretos de octubre.
Por qué esto cambia las reclamaciones de fianza
Hasta ahora, cuando el casero retenía la fianza alegando daños, la discusión se convertía en tu palabra contra la suya. La ley ya decía que la fianza se devuelve al terminar el contrato (art. 36.4 LAU) y que el desgaste normal no se descuenta, pero probar el estado del piso dependía de quién hubiera hecho fotos.
Con el artículo 36.7, el silencio juega a tu favor. Si el casero no quiere firmar, o firma sin anotar nada, la ley presume que todo estaba bien. Para descontarte algo, tendrá que probar él que hay un daño y que no es desgaste ordinario. Es lo que en derecho se llama invertir la carga de la prueba, y en un conflicto de pocos cientos de euros suele decidir quién gana.
Cómo hacerlo bien el día que entregas las llaves
- Lleva el documento preparado. No hay un modelo oficial. Basta un escrito con los datos de las dos partes, la dirección de la vivienda, la fecha y hora de entrega de llaves, el número de llaves entregadas, la lectura de los contadores y una descripción del estado de cada estancia.
- Firmadlo los dos, con una copia para cada uno. Si el casero manda a alguien en su nombre (una agencia, un familiar), anota quién firma y en representación de quién.
- Haz fotos y vídeo ese mismo día, con la fecha visible o en un mensaje enviado al casero. La presunción admite prueba en contrario: tus fotos son lo que la sostiene si él intenta desmontarla.
- Si se niega a firmar, déjalo por escrito: un mensaje o un correo diciendo que le ofreciste firmar el documento de finalización y no quiso. Esa negativa es justo el supuesto en que la ley presume que entregaste bien el piso.
Qué hacer si el casero apunta daños que no existen
No firmes un documento que diga algo que no es cierto. Si quiere anotar desperfectos con los que no estás de acuerdo, puedes firmar añadiendo de tu puño y letra «no conforme con los desperfectos indicados» y lo que consideres oportuno, por ejemplo que se trata de desgaste por uso ordinario. Y haz fotos precisamente de esos puntos.
Recuerda qué puede y qué no puede descontarse: la pintura por el paso del tiempo, las marcas normales de uso o la limpieza ordinaria no son daños. Lo explicamos en descuentos por pintura y limpieza.
Si aun así no te devuelve la fianza
El plazo no cambia: la fianza se debe desde que termina el contrato, y pasado un mes desde la entrega de llaves la cantidad pendiente devenga el interés legal (art. 36.4 LAU). El camino sigue siendo el mismo: reclamación por escrito con prueba de recepción, que además te sirve como intento de acuerdo previo exigido desde 2025, y, si no paga, el proceso monitorio. Tienes los dos pasos en el modelo de burofax y en reclamar la fianza en el juzgado sin abogado. La diferencia es que ahora, en tu reclamación, puedes invocar la presunción del artículo 36.7.
¿Vale para mi contrato si lo firmé antes de octubre?
El decreto no trae una regla transitoria específica para este apartado. Como lo que regula es un acto del final del contrato, la entrega de llaves, la lectura más razonable es que se aplica a todas las entregas posteriores al 8 de octubre de 2026, con independencia de cuándo se firmara el contrato. Pero todavía no hay tribunales que lo hayan confirmado. Lo que no tiene ningún inconveniente es pedirlo y documentarlo igual.
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