Qué es el seguro de impago y a quién protege
Es un seguro que cubre al propietario si el inquilino deja de pagar la renta: le adelanta las mensualidades y suele incluir los gastos del juicio de desahucio. El beneficiario es el casero. Por eso, cuando te lo cobran a ti, estás pagando la protección de la otra parte frente a ti mismo.
Es un producto legal y muy extendido. Lo que se discute no es que el propietario lo tenga, sino quién lo paga.
Qué dice la ley desde el 8 de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 añadió al artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos una frase que no deja margen: «en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas». No hay excepciones por tipo de casero ni por importe de la renta: vale igual si el propietario es un particular o una empresa.
El mismo artículo mantiene los límites de las garantías que sí se te pueden pedir:
- La fianza legal: una mensualidad en vivienda (artículo 36.1). Ver cuánto es la fianza legal.
- Una garantía adicional (depósito, aval bancario) de dos mensualidades como máximo en contratos de hasta cinco años, o siete si el casero es una empresa.
- En el alquiler temporal, la garantía adicional no puede pasar de una mensualidad, y la prohibición del seguro de impago también se aplica.
El decreto está en vigor pero pendiente de convalidar por la Diputación Permanente del Congreso. Qué pasaría si cae lo explicamos en qué pasa si no se convalida el decreto.
«Otras coberturas análogas»: lo que cubre la frase
La ley no se limita a la palabra «seguro». También prohíbe exigirte coberturas análogas, es decir, cualquier producto cuya función sea la misma: garantizarle al casero que cobrará aunque tú no pagues. Le pongan el nombre que le pongan («garantía de alquiler», «protección de rentas», «servicio de garantía»), si es obligatorio para firmar y lo pagas tú, encaja en la descripción.
La palabra clave es exigir. Si te ofrecen elegir entre la garantía adicional en efectivo y un producto de garantía que prefieres tú, por ejemplo para no inmovilizar dos meses de renta, la situación es distinta y menos clara. Que sea una alternativa de verdad, y que conste así por escrito.
¿Y si mi contrato es anterior al 8 de octubre?
El decreto no dice expresamente que la prohibición se aplique a los contratos firmados antes, y hasta esa fecha la ley no la recogía. Así que una cláusula anterior que te hace pagar el seguro no es nula de forma automática. Eso no quiere decir que sea intocable:
- Si el casero es una empresa y la cláusula venía impuesta en un contrato tipo, se le aplica además la normativa de protección de consumidores, que no admite cláusulas no negociadas que desequilibren el contrato en tu contra. Ver tus derechos si el casero es una empresa.
- Si el contrato se renueva o se firma uno nuevo a partir del 8 de octubre, la nueva regla sí te cubre.
Qué hacer si te lo exigen
Antes de firmar, dilo por escrito, sin tono de amenaza: que el artículo 36.5 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, prohíbe exigir al inquilino la contratación del seguro de impago, y que estás dispuesto a dar la fianza y la garantía adicional que permite la ley. Muchas agencias siguen usando modelos de contrato antiguos y lo retiran sin más.
Si ya firmaste después del 8 de octubre y lo estás pagando, guarda el contrato y los recibos y pide por escrito la devolución de lo pagado y que se deje de cobrar. Si no responden, el paso siguiente es un burofax con certificación de contenido: tienes un modelo de burofax que puedes adaptar.
Pasa lo mismo con los honorarios de la agencia, que tampoco te corresponden desde la Ley 12/2023: está en quién paga la agencia y los gastos del alquiler.
Revisa el contrato entero, no solo esta cláusula
Donde aparece un seguro de impago a cargo del inquilino suelen aparecer otras cláusulas de la misma época: el IBI repercutido, una penalización por irte antes o una garantía por encima del límite. LeaseGuard lee tu contrato con la ley vigente, marca cada cláusula que puede ser nula con su artículo y, si decides reclamar, te prepara el burofax. El diagnóstico es gratis.