1. Duración y prórroga: ¿cuánto tiempo tienes garantizado?
Mira la duración pactada, pero recuerda que la ley pone un suelo. El artículo 9 de la LAU garantiza a la vivienda habitual una prórroga obligatoria hasta un mínimo de 5 años (7 si el arrendador es una empresa), aunque el contrato diga menos. Desconfía de cláusulas que te obliguen a renunciar a esa prórroga: son nulas.
Más detalle en la guía sobre la duración y la prórroga obligatoria.
2. Renta y cómo puede actualizarse
Comprueba la renta inicial y, sobre todo, la cláusula de actualización. Según el artículo 18 de la LAU, la renta solo puede subir una vez al año y solo si el contrato lo prevé expresamente; en vivienda habitual, la subida no puede superar el IRAV, el índice que publica el INE. Si no hay cláusula de actualización, no te pueden subir la renta durante el contrato.
Amplía en qué es el IRAV y en cómo detectar una subida ilegal.
3. Fianza y garantías: que no te pidan de más
La fianza legal es una mensualidad (art. 36 LAU). Puede añadirse una garantía adicional, pero en contratos de hasta 5 años (7 si el casero es empresa) esa garantía no puede superar dos mensualidades. Total razonable máximo: tres meses. Que te pidan más sin justificación es una señal de alerta.
Detalle en cuánto es la fianza legal y qué pueden pedirte.
4. Gastos: quién paga qué
Los gastos de agencia y formalización los paga siempre el arrendador (art. 20 LAU, tras la Ley 12/2023). Otros gastos generales (comunidad, IBI, basuras) solo pueden repercutirte si se pactan por escrito y con el importe anual detalladoen la firma. Vigila los «más los gastos que correspondan» sin cifra.
Todo el reparto, en quién paga la agencia, la comunidad y el IBI.
5. Salida anticipada: el desistimiento
Revisa qué pasa si tienes que irte antes de tiempo. El artículo 11 de la LAU te permite desistir pasados 6 meses, avisando con 30 días. La indemnización que puede pactar el contrato tiene un tope: una mensualidad por cada año que quede pendiente. Cláusulas que te obliguen a pagar todo lo que resta son cuestionables.
Más en cómo irte del piso antes de tiempo.
6. Derecho de tanteo y retracto
Si el propietario vende, el artículo 25 de la LAU te da preferencia para comprar (tanteo) y para subrogarte si vendió sin avisarte (retracto). Puedes renunciar, pero la renuncia debe ser expresa y clara, no escondida en la letra pequeña. Comprueba si tu contrato la incluye.
Cómo funciona, en tu derecho de tanteo y retracto.
7. Cláusulas nulas: la red de seguridad del artículo 6
Por último, recuerda la regla que lo cubre todo: el artículo 6 de la LAU declara nula cualquier cláusula que empeore tu posición respecto a lo que la ley te garantiza. Aunque firmes algo abusivo, se tiene por no puesto. Aun así, mejor detectarlo antes.
Las más frecuentes, en cláusulas abusivas: cómo detectarlas.
Antes de firmar, revisa con calma
Ningún contrato debería firmarse sin haber pasado esta lista. Si algún punto no te cuadra, pídelo por escrito y no tengas prisa: una vez firmado, reclamar cuesta más que negociar antes. Si quieres una revisión rápida y objetiva, LeaseGuard analiza tu contrato punto por punto y te señala, con el artículo exacto, qué está bien y qué conviene corregir antes de firmar.