1. Duración y prórroga: ¿cuánto tiempo tienes garantizado?
Mira la duración pactada, pero recuerda que la ley pone un suelo. El artículo 9 de la LAU garantiza a la vivienda habitual una prórroga obligatoria hasta un mínimo de 5 años (7 si el arrendador es una empresa), aunque el contrato diga menos. Desconfía de cláusulas que te obliguen a renunciar a esa prórroga: son nulas.
Más detalle en la guía sobre la duración y la prórroga obligatoria.
2. Renta y cómo puede actualizarse
Comprueba la renta inicial y, sobre todo, la cláusula de actualización. Según el artículo 18 de la LAU, la renta solo puede subir una vez al año y solo si el contrato lo prevé expresamente; en vivienda habitual, la subida no puede superar el IRAV, el índice que publica el INE, y hasta el 31 de diciembre de 2027, sin nuevo pacto, tampoco del 2 %. Si no hay cláusula de actualización, no te pueden subir la renta durante el contrato.
Amplía en qué es el IRAV y en cómo detectar una subida ilegal.
3. Fianza y garantías: que no te pidan de más
La fianza legal es una mensualidad (art. 36 LAU). Puede añadirse una garantía adicional, pero en contratos de hasta 5 años (7 si el casero es empresa) esa garantía no puede superar dos mensualidades. Total razonable máximo: tres meses. Que te pidan más sin justificación es una señal de alerta.
Detalle en cuánto es la fianza legal y qué pueden pedirte.
4. Gastos: quién paga qué
Los gastos de agencia y formalización los paga siempre el arrendador (art. 20 LAU, tras la Ley 12/2023). Otros gastos generales (comunidad, basuras) solo pueden repercutirte si se pactan por escrito y con el importe anual detallado en la firma. Y desde el 8 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación) prohíbe imponerte el IBI y demás tributos de la vivienda, y exigirte un seguro de impago. Vigila los «más los gastos que correspondan» sin cifra.
Todo el reparto, en quién paga la agencia, la comunidad y el IBI.
5. Salida anticipada: el desistimiento
Revisa qué pasa si tienes que irte antes de tiempo. El artículo 11 de la LAU te permite desistir pasados 6 meses, avisando con 30 días. En los contratos que se firman desde el 8 de octubre de 2026, irte así no genera indemnización (art. 11.3, Real Decreto-ley 29/2026): si el que te ofrecen incluye una penalización por salida anticipada, no vale.
Más en cómo irte del piso antes de tiempo.
6. Derecho de tanteo y retracto
Si el propietario vende, el artículo 25 de la LAU te da preferencia para comprar (tanteo) y para subrogarte si vendió sin avisarte (retracto). Desde el 8 de octubre de 2026 no se puede pactar la renuncia a ese derecho (art. 25.8 LAU): si el contrato que vas a firmar la incluye, esa cláusula es nula.
Cómo funciona, en tu derecho de tanteo y retracto.
7. Cláusulas nulas: la red de seguridad del artículo 6
Por último, recuerda la regla que lo cubre todo: el artículo 6 de la LAU declara nula cualquier cláusula que empeore tu posición respecto a lo que la ley te garantiza. Aunque firmes algo abusivo, se tiene por no puesto. Aun así, mejor detectarlo antes.
Las más frecuentes, en cláusulas abusivas: cómo detectarlas.
Antes de firmar, revisa con calma
Ningún contrato debería firmarse sin haber pasado esta lista. Si algún punto no te cuadra, pídelo por escrito y no tengas prisa: una vez firmado, reclamar cuesta más que negociar antes. Si quieres una revisión rápida y objetiva, LeaseGuard analiza tu contrato punto por punto y te señala, con el artículo exacto, qué está bien y qué conviene corregir antes de firmar.